万科天津万科朗润园项目定位及营销思考报告.pptVIP

蓝海策略产品推导 — 差异性市场竞争分析 蓝海策略 （差异市场） 优势 寻求或增加附加价值，成为核心竞争力的唯一性 劣势 客观增加了开发要求以及物业标准 高附加值带来的开发成本增加 万科与宜家品牌的市场认可度及品牌价值 万科服务与可增加附加服务的高端价值具有市场的唯一性 进行可行性研讨并根据市场需要进行合理定位 以项目定位及市场需求为基础，形成差异竞争，在保证开发难度与开发成本不大幅增加基础上形成项目核心竞争力之一 ? 3.2 竞争项目诉求点分析 ? 3.1 竞品项目信息对比 竞争思路研判 红海策略 常规市场竞争，品牌实力与产品品质可以承担市场风险 蓝海策略 项目定位拉高 产品附加值增加 区域发展 万科品牌 差异性竞争，用高度和价值打动市场赢得竞争 天津城市副中心 直接竞争处于明显弱势、市场抗性剧增 土地属性变更成功 土地属性变更失败 高附加值产品及服务 定位高度与区域价值发现 面对本项目土地性质的不可确定因素所带了的市场风险问题，单纯的红海策略不足以形成优势，只有从区域价值上拉升本项目的定位高度以及增大本项目的产品及服务附加价值才能真正跳出竞争。在这场战争中，高度与装备同样重要。 竞争研判 在此，我们愿以一个女孩对美好生活的憧憬 为蓝本，以期描绘出服务价值的重要…… 主角： Smith先生一家 Mr Smith + 妻子赵女士 + 儿子Peter + 女儿Lucy（住在朗润园U5户型） 赵女士的父母（住在朗润园A户型） 清晨，伴随着朗润园的第一缕阳光，我们的主人公开始了新的一天。 Mr. Smith是空港某大型外资企业的中层管理人员，妻子赵女士本周出差去了外地，幸好有万科提 供的双语物业服务，妻子不在的时候，Smith先生也能轻松搞定日常生活中的沟通问题。 8点钟吻过Lucy的额头， Smith先生把她送上朗润园专设的直通市内某国际学校的免费班车，而 Lucy则开心的在车上和园区的小伙伴聊天，准备开始新一天的学习生活。 8点30分，开往空港工业园区的免费班车准时出发，而Mr. Smith 丝毫不用担心赵女士的父母 能否应付顽皮的Peter。Peter不喜欢去幼儿园，而妈妈刚好出差，幼儿特护提供了优秀、专 业的儿童看护服务，为忙碌的上班族带来了方便。有了它，Peter的外公外婆有了更多的时 间可以在朗润园的老年活动场锻炼身体，即使出现什么不舒适都不用担心，老年护理有 专门的出诊服务，多了一份对老年业主的生活保障。 紧张忙碌的一天一点点过去了。晚上，忙碌了一天的Smith先生可以在朗润园的高档会所 里喝上一杯，轻松的音乐把在朗润园便捷的生活发挥到极致…… Smith先生庆幸自己选择了万科，选择了朗润园 ? 3.5 项目需增强价值思考 ? 3.5 项目需增强价值思考 功能附加值： 结合本项目具体建筑形式和空间现状，及施工进度情况，建立一个功能化会所。会所分为一层和二层。其中一层设大堂、休息厅、咖啡厅、物业服务中心、美容美体中心、药店；二层设健身会所，包括健身房、体操房、桑拿、球类运动室、儿童活动室、图书室及与二层露台结合的屋顶花园。 会所功能附加配套： 考虑本项目周边的区域配套状况以及本项目客群的实际需求，我司建议增大本项目会所的附加配套功能，从而增加项目的产品功能性附加值，以提升本项目的竞争力： 咖啡茶吧 根据我行对客群的调查，在自家小区内的咖啡茶吧各更能体现出小区的品位和档次，将会客功能从家庭搬到小区内，不但增加了小区与单位居民的融合度，同时也增加了小区的亲切感。 位置：会所一楼，临近小区景观带，同时可设户外茶座 面积：150平方米 功能：包含咖啡厅、茶吧、单间茶室。 目标客户：本项目内的年轻住客。 ? 3.5 项目需增强价值思考 功能附加值： 药店、鲜花店 本项目客群的需求更偏重与生活化的日常需求，药店和花店针对客群的生活化需求，同时也能够对外服务。 位置：会所一层 面积：药店约120平方米；花店约47平方米 功能：药品销售、简易诊所、鲜花销售、订送鲜花等。 目标客户：本项目内客群、项目周边高端客群、产业人群 美容美体保健中心 通过我行的调查，与健身中心一样，美容美发和保健是高档居住物业客户的核心需求之一，具有较大的需求量和较广的需求面。作为本项目高档住宅的配套，美容美体中心与普通的美容美发在规模、档次和服务范围等要素方面属于不同类型的业态。美容美体保健中心兼顾了美容和保健双层需要，同时具有相当的规模，提供专业化的、多功能的美容和保健服务。其客户不限于本