上海九亭贝沙湾三期商业项目定位分析报告年.pptVIP

现状篇 规划篇 重点片区 商业规划 商业规划将结合九亭镇中心改造和市政道路建设，调整提升九亭大街、九新公路为主的中心商业街区，规划建设北部和南部两翼邻里中心。 中心商业街区规划 九久广场商业商务设施布局 交通规划 轨道交通9号线：M9九亭站主体结构已近完工， 余下为机电安装、站内装潢等工程。 出口已确定为：沪松公路以北有一个，在沪亭路和横泾河中间，靠近亭汇花苑；沪松公路以南有两个出口，在蒲汇塘和沪松公路中间，横泾河以东。 北部房产区邻里中心规划 定位篇  高速路沪松公路阻断了本项目与九亭南部地区的互动联系； 独立式社区配套型商业 交通动线图 目前为毛地 地块北部有高压电设备影响 地块南部沿主干道有地铁出风口工程 项目场地分析 高压电设施 在建的地铁出风口工程 1. 场地现状 道路红线图 2. 用地范围分析 项目场地分析 B.地铁出风口阻碍 A.死角阻碍 C.商业体量不需这么多 人流动线有问题 本项目商业用地范围 S优势 立地条件 地块在主干交通上可见度高 靠近小区出入口 未来规划沪松公路高架会降低本商业的可见度 可用商业地块在主干道上的宽度比例小 目前沪松公路路况太差、路过人流较少 W 劣势 0 威胁 规划中的九亭重点商业中心， 九久广场的竞争 T 机会 周边小区全部入住后，消费人群增多 九号线通车后本项目路过人群增多 3. 立地条件总结 项目场地分析 项目整体定位 A.服务人群：贝沙湾业主（主要是三期居民）、少数奥林匹克花园业主、其他路过客。 B.业种业态：服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等， 少量小型餐饮，如鸡公煲。 消费主力年龄：25-30：首次置业，60%；35-45：二次置业，40% 以在浦西徐汇、虹桥区域、长宁区域工作的新上海人 来自龙柏地区的韩国和朝鲜族客户 来自江浙区域在上海经商的私营业主 先租后售、保证长远利益 前期采取免租期优惠策略吸引商家入驻，集聚商业气氛 特色连锁、品牌经营 专业经营管理公司统一经营管理 先招商、等小区业主入住，商业运转成熟后再发售 持续经营，留住品牌商家 C.经营策略： 奥 园 （南） 贝沙湾一、二期 三期 中春路站 本项目 M 1500m 800～1000m 奥园 南地块： 约1200户 莱寅路分流约200户、 中春路站分流约300户、 绿化、布局阻隔分流约300户 1200－200－300－300 ＝400（户） 贝沙湾三期： 约800户 到地铁九亭站的人流数量 按每户2.5人估算： （400＋800）×2.5 ＝ 3000（人） 先进国家人均商业面积是1.5～1.8平方米，香港达到1.45平方米，上海为1平方米，北京为0.7平方米，杭州人均拥有商业网点面积0.7～0.8平方米，而这一数据也渐呈上升趋势。 商业体量 按人均消费面积：3000×1＝3000 平方米 本项目商业体量：约 3000 平方米 * 2007.7.30 贝沙湾三期商业定位 北区商业现状 重点个案介绍 北区商业现状 本项目 知雅汇商铺 以汽车零配件为主。 奥园商业街 农贸市场 集中商业 零散商业 还是五金店、装修材料店、麻辣烫、劳务介绍所等，间或有一个便利店、药店、水果店铺等，依然没有摆脱传统九亭商业的影子。 设有联华物美超市，已试运营，一楼餐饮、百货区，二、三楼为超市。商品档次不高，有一定人气，但消费群体以附近工地民工为主。还有一个好又多超市，情况类似。 知雅汇沿街店铺业态混乱、档次偏低。 北九亭商业现状 现有商业以售为主，导致业态混乱、管理不佳。 本项目周边商业现状 奥林匹克花园商业街 农贸市场 联华超市 重点个案介绍 奥林匹克花园一期二期总建筑面积为70万方 商业街估测建筑面积为5000—7000平米 平面布局和人流动线 奥林匹克花园商业街 与本案相似性大 沿街商铺 入口广场 内街商铺 休憩区 生活必需配套类（中国银行、超市等）经营良好 商务休闲娱乐类（上岛咖啡等）经营惨淡 入口广场内置，景观不活泼，难以吸引客源 入口广场 内街商铺 沿街商铺 休憩区 奥林匹克花园商业街 ——入口广场 整体经营最佳，业态几乎全部为餐饮 客源以小区内部业主为主，80%属于家庭型就餐 道边的绿化树降低了沿街店铺的可见度，阻碍了路过客导入 内街商铺 入口广场 沿街商铺 休憩区 奥林匹克花