世联佛山大沥大浩湖项目策划定位报告.pptVIP

世联全景 服务中国 Figures 数字世联 建筑研究中心已在珠三角（深圳外）服务超过20余项目，累积经验丰富 总体特点： 此为2002佛山行政区划调整后的第一个城市总体规划。 组团发展、区域协调是本次总体规划的主要特点。 目标：致力于建设产业强市、文化名城、现代化大城市。 规划范围： 佛山市域面积3813平方公里，可建设用地面积为1371平方公里，人口总量约540万人。 规划重心 :” 2 ＋5 组团” 所包括的街道办或镇的行政辖区范围，面积为 1913 平方公里，约占全市域面积的 49.7% 规划期限： 近期为 2005 － 2010 年， 远期为 2011 － 2020 年。 禅桂组团和大沥组团是重要的广佛受益区 选择相对均质五种容积率，以寻找变化趋势 星河丹堤基础指标： 总用地面积：200322平方米 总建筑面积：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8 建筑密度：24% 整体指标： 住宅总建筑面积约19.5万平米，共1230套； 别墅产品：共149套，约3.9万平米，占总住宅面积的20％ 高层产品：共990套，约15.7万平米，面积区间130-230平米 5 指标 高层产品 别墅产品 占地面积：11.5万平米 建筑面积：20.1万平米 其中住宅建筑面积19.5万平米，商业0.2万，会所0.2万，幼儿园0.2万 容积率：1.75 整体指标 总建筑面积：共305套，约6.0万平米； 别墅产品：共95套，约2.4万平米； 高层产品：共210套，约3.6万平米； 3.0% 2000 会所 3.0% 2000 幼儿园 91.0% 60650 305 　 住宅总计 3.0% 2000 商业 100.0% 66650 总计 拼合 拼合 非拼 非拼 是否拼合 27.0% 18000 120 130-160 板式平层 27.0% 18000 90 180-230 空中复式 33.4% 22250 89 250 创新联排TH 3.6% 2400 6 400-450 湖景独栋 面积比 总面积（平米） 套数 面积区间（平米） 类型 占地面积：54348.4平米 建筑面积：66650平米 其中（住宅建筑面积6.0万平米，商业0.2万，会所0.2万，幼儿园0.2万） 容积率：1.2 拼合产品比例：54%（即地块A为90/54） 地块A指标 总建筑面积：共834套，约13.5万平米； 别墅产品：共54套，约1.4万平米； 高层产品：共780套，约12.1万平米； 拼合 非拼 非拼 非拼 是否拼合 100.0% 134700 834 　 总计 73.5% 99000 660 130-160 板式平层 16.0% 21600 120 160-180 空中错层 7.8% 10500 42 250 创新联排TH 2.7% 3600 12 300 双拼别墅 面积比 总面积（平米） 套数 面积区间（平米） 类型 占地面积： 60694.9平米 建筑面积： 134700平米 容积率：2.2 拼合产品比例：73.5% （即地块B为90/74） 地块B指标 项目（住宅）排布方案财务指标汇总 3860.23 盈亏平衡点 1.00 成本利润率 674923125 元 税后利润额 1902850000 元 销售收入 677,932,412 元 开发成本 195350 ㎡ 总建筑面积 1.70（住宅） 容积率 本表仅考虑住宅部分； 项目排布方案与之前方案税后利润与盈亏平衡点关系 方案总体财务指标汇总 3910 （未考虑公建前3860.23 ） 盈亏平衡点 总容积率1.75（其中住宅1.7） 容积率 668,806,379 元 （未考虑公建前674923125） 元 税后利润额 其他部分 住宅部分 0.97 （未考虑公建前1.00 ） 1902850000 元 677,932,412 元 195350 ㎡ 成本利润率 ------- 销售收入 开发成本 会所2000㎡，建安成本1000元/㎡，装修成本1000元/㎡； 商业2000㎡，建安成本1200元/㎡； 幼儿园2000㎡，建安成本1200/㎡； 共计开发成本880万 总建筑面积 本表未考虑商业部分销售； 第五部分.竞争力的全面升级 ——”贴标签“的关键 星河丹堤成功秘决：超越同类竞争对手，跻身深圳一线豪宅 对比：完全超越区位/资源略盛一畴的圣莫丽斯 圣莫丽斯 星河丹堤 牛嘴子水库 27万占地 20万占地 规模 1期联排2.8万 2期叠加2.2万 1期独栋/联排3.3万 2期空中别墅2.7万 市场 反应 塘朗山郊野公园（私家登山道） 牛嘴子水库（盘内3万平米人造水景） 银湖山郊野公园（私家登山道） 民乐水库（但与丰泽湖花园独享） 资源