世联北京白家庄双建花园项目定位策划报告.pptVIP

双建花园项目定位策划报告 谨呈：北京市双建房地产开发有限公司 本次汇报结构 项目本体条件——区域界定 项目本体条件——区域气质 项目本体条件——建筑及规划条件 项目目标确定 本次汇报结构 市场分析 ——北京2005年高档公寓市场销售情况 选取条件： 成交价格在15000元/平方米以上； 预售方式； 公寓、住宅产品 市场分析 ——北京2005年高档公寓市场的中大户型销售情况 市场分析 ——北京2005年高档公寓市场的小户型销售情况 CBD公寓租金水平分析 市场分析结论 客户分析 ——爱丁堡客户及销售经理访谈要点 距工作地点近，但又有一定距离，生活娱乐设施周边都有，这样的地方才适宜居住； 公司的住房补贴略有减少，收入刚增加了15%，买房也不会增加负担； 北京经济发展势头、 CBD整体建成、人民币升值，而价格比起香港会便宜很多，现在买房比存美元更能赚钱； 只要社区不太乱、景观好、户型有特色，朝向差一点也无所谓； 客户分析 ——MOMA客户及销售经理访谈要点 区域现状还有待改善，未来前景很好；肯定不会贬值； 主要看重交通便捷，成熟社区的居住氛围好； 健康生态建筑很象国外的公寓，细节做得好的项目在北京较少； 4口人居住，户型舒适就好，太大也没有必要； 经我介绍，有很多朋友都买了这里； 我曾比较过星河湾。 客户分析 ——星河湾客户及销售经理访谈要点 区域曾经使我犹豫，但未来发展前景还不错； 看房用了3个小时，装修和园林确实很精致，在北京很少见； 购买主要用于居住，方便照顾父母和孩子； 已经在温莎大道买了1套小户型作为投资，收益并不高； 四季会这样的会所是高档住宅的标志，但商务痕迹较重。 新城国际销售经理访谈 金地国际花园销售经理访谈 商务人口增加，居住需求激增 本次汇报结构 竞争分析前提 ——区域之争 根据爱丁堡客户在购房决策中曾经主要对比过或提及的项目，我们不难发现： 在选择项目时会首先选择区域； 在区域的选择上，倾向于CBD及周边区域，包括白家庄、东直门、建国门等同质区域； 竞争对手汇总 竞争对手扫描 核心竞争力分析 本次汇报结构 产品系统建议 平面建议基本前提 ——严格控制总价（不超过400万） 产品系统建议 外立面的变化元素 ——遮阳百叶窗的使用 可以与外挂阳台交叉使用； 可以增加外立面的变化； 金属材质体现品质感； 上推、平开、折叠、电动等多种开启方式可供选择； 技术较为成熟，成本较低。 增加销售面积方案 ——首层下沉庭院 不影响外立面效果； 变向增加销售面积； 可以提升首层户型价格； 区域内同类产品稀缺； 建议在B座首层使用 产品系统建议 为何进行公共空间革命？ 公共空间是东部高档公寓品质差异的重要标志； 传统的公共空间已经乏善可陈； 成为支撑本项目定位的重要因素之一。 物业发展建议 本次汇报结构 本次汇报结构 卖场展示布置方案 【营销推广费用】 项目目标 市场及客户分析 竞争分析 项目定位 营销思路 销售目标及条件 金地国际花园 赝品模式 依附模式 NAGA上院 自主定义模式 MOMA 星河湾 富力爱丁堡 另类模式 本项目的营销模式选择 营销效果不佳 单纯卖地段 难度大、成本高 有所作为 Central Life 建立中央生活标准 ——让你的生活成为别人的旗帜 CENTRAL LIFE 中央生活八大标准 城市中央——便捷中央，潜力中央 私家领域——区界于繁华的静谧领地 全方位配套——城市中心成熟生活配套 革命性公共空间——内部舒适体验延展 景观——Central park 花园景观 惬意活性空间体验——高舒适户型，弹性生活空间 会所——全家庭成员会所解决方案 LUXURY SERVICE——Luxury apartment 标准物业服务 Central Life Central Life 营销推广思路 营销推广调性：生活化、人性化、尊贵； 营销推广形象：中央生活倡导者； 营销推广主题：建立中央生活标准； 营销推广渠道： 户外广告——在客户生活工作区域内扩大项目知名度； 平面广告——迅速建立项目形象、传播重要销售信息； 客户活动——经营客户，保证销售成交、促进以老带新； 项目目标 市场及客户分析 竞争分析 项目定位 营销思路 销售目标及条件 销售目标及阶段