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世联—取地和进入策略研究顾问业务经验分享 取地和进入策略研究必须关注的问题 Issue 在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题 世联对取地和进入策略研究的理解及观点 Opinion 取地策略研究思路 世联取地和进入策略研究成功案例简介 Case 世联成功案例 中山房地产市场研究 项目规模：三个地块合共2600亩 工作成果： ?城市在区域中的角色 ?房地产机遇与风险 ?比较中山与珠三角其它城市的房地产发展 ?房地产市场研判 ?土地市场状况 ?发展策略 ?土地储备策略 万科佛山城市地图项目 项目规模：整个城市及各区 工作成果： ?规划、产业发展和土地 储备为房地产业带来的 影响、发展空间 ?各组团的产品类型、价 格区间 ?各组团配套优劣排序 ?确定各片区的最适宜 客户类型 经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究 可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）” 可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄 为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右； 土地价值判断方法：网格分析法 网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定； 考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里 根据以上原则，世联把区域土地进行网格划分，并进行编号 影响土地价值的七大核心因素 基于“固安县土地基准地价”、 “北京市土地基准地价”及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大因素 根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素 七大核心因素权重值及考虑因素 根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定七大核心因素对地块价值影响的权重比； 按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。 商 服繁华程度对土地价值的影响分 析 商服繁华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力 老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降 由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示 道路交通影响分析 交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响： 106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%： 测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。 由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示 基础配套设施影响下的土地价值分析 基础配套对土地价值的影响主要体现在老城区的城市配套对工业区的辐射影响 基础配套设施以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低 由以上分析，在基础配套设施影响因素下的土地价值如下图所示 环境影响下的土地价值分析 环境对土地价值的影响分析主要体现在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响 永定河对土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升 区域地块内的工厂及车道对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响 环境影响下土地价值判断的分析方法 由以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示 产业影响因素下的土地价值分析 产业积聚对土地价值具有提升作用；依据产业集聚程度与规模的差异，不同的产业对土地价值影响存在着差异 纺织工业园与汽车零配件工业园对土地价值的影响权重分别为45%与55% 本项目的工业用地主要分布在地块北部与南部，以此两块土地为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低 测算出每一产业园对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值 由以上分析，产业评分如下图所示 大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响 大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及50% 大北京基础建设规划下的固安 “新七环” 公路系统跨越北京市现有的行政边界，天津市、河北廊坊及保定地区通过新七环联系在一起。 本区域位于京津发展走廊上的“第二首都国际机场”附近??? 北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近 固安没有在北京城市空间新格局的两带上 大廊坊规划 大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。 固安目前的发展起点是规划中的三大主团最低的； 廊坊的部分产业