珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位分析报告.pptVIP

目录 淇澳岛概况 淇澳岛的人文景观 淇澳岛的红树林保护区 交通 地块自身资源 地块周边 地块周边 地块周边 地块周边 地块现状 地块周边 地块周边 地块周边 地块自身条件 豪宅市场分析 豪宅市场分析 整个豪宅市场均价以平均每年42%的速度向上攀升，2006年较05年增长了50.8%，07年由于豪宅项目，特别是海景物业供应量增多，价格增长速度开始放缓，但仍以31.9%的强劲势头向上攀升，珠海豪宅物业进入到了一个飞速发展的年代，销售价格也将创新高。 豪宅市场分析 目前，珠海本地的豪宅主要为海景楼和别墅项目，海景物业基本分布在情侣路沿岸，别墅项目主要分布在唐家湾区域，而淇澳岛也属于唐家湾区域。 情侣路沿岸的海景物业从早期的用景观因素取胜，到现在的用户型设计、精装修和园林丰富产品，增加产品的内在附加值，再通过高品质的物业管理服务来提升整个项目的档次形象。 唐家湾区域内集合了珠海最为高档的别墅，但从产品设计、景观园林，还是物业管理的水平同北京、上海、广州、深圳等一线城市的别墅开发水平来比较的话，还有一定的差距。 客户群分析 小结 不管是情侣路的海景物业还是唐家湾的高档别墅，由于受地块周边自然环境、人文环境、地块本身（大小、形状、地质等）的不同因素的限制，所以目前珠海本地的豪宅产品还有很大的改善空间，这对于淇澳地块的项目产品进行差异化定位是一个机会。而且从珠海豪宅市场的消费群体来看的话，深港澳、外地的高端客户都具有很强大的消费能力，只要能打造出符合他们置业习惯和需求的产品，将会吸引这些高端客户。 远大美域 远大美域 海怡湾畔 海怡湾畔 和黄淇澳岛项目 龙腾湾山庄 龙腾湾山庄 凤凰山壹号 凤凰山壹号 价格评测依据 对于豪宅项目来说，其价格取决于本身的价值和市场态势，而其价值的实现又需要依托以下几个硬性因素：项目的周边环境因素、项目的产品因素、项目的物业管理水平、项目的交通便捷度、以及项目开发商的品牌实力因素。豪宅项目作为不动产项目，其地域的市场态势也是评测其价格的重要因素，主要包括：项目所处地域的市场情况、产品供需情况等，当然，作为时刻变化的市场态势，这个因素只能作为项目价格的软性因素 以下是价格决定因素的具体分析： 项目的周边环境因素：主要包含了：其一，项目周围的自然景观，例如山、河、湖、海、景的视觉分布状况；其二，项目周围的人文建筑景观；其三，项目所处位置的空气质量、水体、噪音、视觉污染状况。 项目的产品因素：高端的客户向来具有高品位、高质量的享受，打造令这类消费群体心动的产品，具体包含了：其一，项目的小区建筑规划、道路规划、景观规划等；其二，产品各部分功能设计的合理性、科学性、创新性； 项目的物业管理水平：高端客户的高要求、高身份要求有一个符合他们质量的物业管理服务，包含了项目所聘请的物业管理公司的品牌实力、物业管理的服务项目以及物业管理的服务质量以及物业管理内容的创新性。 项目的交通便捷度：作为高端的豪宅项目，入住业主不仅需要有优美的生活环境和优质的物业管理服务，交通的便捷度也是这些高端客户所考虑的因素，因为这部分客户通常都是时间安排紧凑、业务比较繁忙，所以，项目离城市主干道的距离，离机场、码头的距离也会是他们考虑的因素。 项目开发商的品牌实力因素：开发商品牌知名度高、实力强大，从一定角度上来说不仅提升了项目本身的形象，而且对于产品的品质和附加值有所保障。 本项目的定价权重体系 本项目的定价权重体系 本项目的定价权重体系 通过硬性因素评测可得出本项目的均价： （小）高层洋房约12000元/㎡ 别墅约30000元/㎡ 分析总结 总结建议 结合上文提到的地块周边环境因素、地块自身条件因素、以及目前珠海本地的豪宅市场的产品、价格、客户因素，珠海中原建议：把握淇澳地块的自然、人文独特的优势条件，充分利用地块周边的山、海、树林、甚至临时码头来打造一个集休闲、居住、旅游、商务活动于一体的高尚品质社区。加上时间溢价，可以初步预测小高层洋房价格区间在18000～22000元，别墅价格在38000～45000元。 位 于 珠 海 淇 澳 东 线 路 东 侧 、马 山 西 南 面 。整 个 项 目 占 地 约 二 十 万 平 方 米 ，总 面 积 约 二 十 四 万 平 方 米 ，将 发 展 成 大 型 低 密 度 高 级 海 景 住 宅 项 目 ，包 括 别 墅 、花 园 洋 房 及 商 业 配 套 。 位 置：珠海唐家湾唐淇路1号 发展商：珠海市华策集团有限公司 占地面积：15万㎡ 建筑面积：4.9万㎡ 产品类型：独立别墅、TownHouse和中、高层豪宅 总套数：653套 开盘均价：12000元 主力价格：13800元/㎡ 330-60