百人行北京时间国际项目推广最新精华版.pptVIP

关于出路 产品其实就是商住； 概念却绝对新颖、刺激。 这样的做法在北京这个需要概念的城市显然是吃得开的： 古有现代城SOHO、建外SOHO； 今有五栋大楼、远洋新干线…… 关于出路 针对对产品的定性：“非商非住·亦商亦住·可商可住”的精到分析， 我们现在欠缺的，就是为产品赋予一个概念、一个灵魂—— 均 价： 10500元/m2 位 置： 北三环西路南三元桥东北 占地面积： 4万平米(公顷)? 建筑面积： 18万平米 建筑类别： 板楼、板塔结合 装修标准： 精装 绿 化 率：39% 户 型：66-86平方米一居 100-150平方米两居 150-230平方米三居 入住时间：2005-10 开 发 商：华润置地 物 业 费：5元左右/ m2 凤凰城2期，由一栋酒店式服务公寓与两栋200——250平米同质化高品质公寓组成，配以温泉养生会所及多元化树木园林，是京城罕有的纯粹舒适生活空间。下沉式步行商业街等多功能配套为业主提供全方位国际化的社区服务。 属性定位：三元桥，华润置地，凤凰城二期 广 告 语：回到真正舒适生活 书写爱的城市 就同样的地段而言，凤凰城的公寓销售应该算是不错。特别是当年销售一期的时候，可以被称为公寓项目销售的典范。 但是，进一步分析它的真正买家就会发现。凤凰城的客户中不乏打算在此办公的中小型公司。尤其当你走进已经入住的凤凰城一期时，便会看到大量的美容院、广告公司、房地产经纪公司等等。 比较 由此，我们得出结论： 虽然是纯居住的公寓项目，在这个片区，也会有出现大量的买家是打算在此办公的公司； 如果我们一味的宣传纯公寓概念，过分的告知买家市场：这里是纯住宅项目，那也就意味着我们要在产品的硬件上与凤凰城乃至众多的住宅项目陷入比较的竞争之中，无形压力增加； 所以，以纯住宅楼作为产品的定性仍是不合适的。 比较 “住大于商”。这里所谓的“住大于商”是指：以住作为推广的切入点，商务仍有进驻的可能。 百人行认为： 但是，单纯的居住概念也需要一个强大的概念作为支撑，必须要提出一个鲜明的居住主张及生活态度。并且，不应过分强调居住与生活的纯粹性。 分析 Way 1:纯办公楼 Way 2:纯住宅楼 Way 3 :商住两用 Way 3 :商住两用 从产品出发的三类产品 Way 3 商住两用 我满足纯办公的功能，但现有的自身条件不能使我获得预期的收益，所以我不做纯办公楼； 我具备居家生活的必要条件，但我的产品不够纯粹，我无法在市场中占有足够的份额，所以我不做纯住宅楼； 其实，我是最纯粹的商住两用楼。 利益 我的产品涵盖了商务及居住的双重特征。我既可以满足办公客户的需求同时也满足居家生活的要求。 面对公众市场我们是否可以宣称： “我既满足办公又可以居住，我是两种产品的结合体” 疑问 绝大多数的买家是不会自愿接受一个不够纯粹的产品的。虽然在买家实际使用时也会出现混杂的现象，但是他们决不希望你提供给他们的产品是不伦不类的。 答案 所占比重较大的居住型客户不希望每天有很多陌生人在自家门前会出出入入，感觉没有安全居住的保障。 而那些办公型的客户也不会喜欢每天从隔壁传来的饭菜香， 所以很明显，答案是否定的。 百人行认为： 以商住两用作为本案的宣传出路会引起买家的反感，导致产品品质下降。本案不合适以此为出路。 答案 第三章 加速 发现出路 产品属性上： 无论是结构还是园林，更接近于住宅，同时凤凰城的销售业绩显示，以住作为推广还是比较有市场的； 销售现状上： 有一栋作为总部基地整卖，也就意味着这不可能是一个纯粹的住宅社区； 发现出路 买家群体上： 又不希望购买的产品不够纯粹，并且“商住”的概念已经泛滥，没有新鲜的吸引力，不够吸引眼球。 发现出路 关于出路 难道市场上就真的没有这样的产品出现吗？ 难道这样的产品就没有广泛的买家市场吗？ 在定位的阶段，我们不断在问着自己这样的问题—— 不妨让我们把眼光放到全北京的市场上， 看看与我们类似的产品是如何在市场上存活的： 非商非住 亦商亦住 可商可住 诸如：五栋大楼；远洋新干线 位置：车公庄大街 均价：7950元/平米（公寓），9500元/平米（写字楼） 入住时间：2005.7 规模：16万平方米 开发商：北京隆盛房地产开发有限公司 特点：集商业、写字楼、公寓多种产业形式于一体。由五栋风格迥异的楼体组合而成，鼎立西二三环间，交通便利，占据中关村、金融街、西外商圈金三角中心区域。 属性定位：西二环 · 政经焦点 广 告 语：M ? 塞尔夫 空间大师 · 商务软环境革命 M ? 塞尔夫 住在这里 整合推广： 第一阶段塑造形象概念，包装案名。以抽象空间形态