论商品住房担保贷款合同的连带责任.pdfVIP

论商品住房担保贷款合 同的连带市贡责任1土 唐烈英 [摘要]商品住房担保贷款合同是买受人以所购商品住房为抵押 向银行贷款购房、由出卖人承担还款付息连带 责任保证而产生三方关系的合同；担保贷款合 同与商品住房买卖合 同有连带关系，连带责任之债代为清偿的法 律规定和理论在担保贷款合同纠纷中不能完全适用；对银行只起诉买受人 的，司法解释根据实际情况作出了 “应3-通知出卖人参加诉讼”或 “追加出卖人为当事人”的规定；对银行单独起诉出卖人的，还须增加 “应当通知 买受人通知参加诉讼”或 “应当追加买受人为当事人”的规定。 [关键词]商品住房担保贷款合同；连带责任；买受人；出卖人 中图分类号：DF525 文献标识码：A 文章编号：1004—3926(2013)12—o095—o4 作者简介：唐烈英(1955一)，女，四川成都人，西南政法大学经济法学院教授、博士生导师，博士，研究方向：物权法，房 地产法。重庆 401120 一 、 商品住房担保贷款合同的基本涵义 付息保证责任而产生的贷款担保三方关系的合 同，司法解释称为 “商品房担保贷款合同”(以下简 购买商品住房采用贷款方式支付购房款的人 称担保贷款合同)。购房贷款实践中，多称为 “按 (以下简称买受人)与房地产开发商出卖人 (以下 揭④贷款合同”。 简称出卖人)签订商品住房买卖合同后，还需要与 发放贷款的银行(以下简称银行)签订购房贷款合 担保贷款合同形成买受人与银行之间的借贷 同。银行发放购房贷款，使购房款不足的买受人 关系、物的担保关系，形成出卖人与银行之间的人 能够实现购房 目的；使出卖人能够尽快地实现经 的担保关系。在合同生效期间，因银行与买受人 营利润；银行按合同收回贷款本息，也能够获得存 的过错会产生纠纷。银行是通过收取存款、发放 贷利息差的利润。贷款购房，对买受人、出卖人、 贷款，获取存贷款利息差来维护其运行。当买受 银行三方都有利。…购房贷款合同签订后，银行以 人委托银行 以自己的名义将购房贷款划给开发 买受人名义一次性将贷款划到出卖人账户。 商，银行在同意为买受人购房贷款、签订贷款合 同 商品房销售包括商品房现售和预售。出卖人 后，一般不会不划款项。_4J( 实践中，还没有发 现房出售，银行贷款到帐即实现其全部经营利润； 生过买受人起诉银行不履行贷款合同义务的情 期房预售，出卖人出售的房屋尚未建成就已经获 况。担保贷款合同的纠纷主要是由借款买受人不 得全部经营利润。但是，将大量的贷款提供给购 按时还款付息引起的。买受人不按时还款付息， 房款不足的买受人，开发商获利越快，银行承担风 有买受人 自己的原因，如收人流中断；也有因开发 险的期限反而越长；“在我国，个人债务很少有比 商交房不合格导致买受人不愿还款，等等。不管 商品住房贷款债务 的数额更大、延续的时间更 是买受人或者出卖人过错，导致买受人未按照担 长。”Ll2银行面临住房贷款不能收 回的巨大风 保贷款合同约定还款付息、引发担保贷款合同纠 险。_l3为化解风险，银行要求买受人以其所购住房 纷，只要在出卖人承担保证责任期间，担保贷款合 作为还款的担保；同时，要求购房贷款合同最先的 同因无效或撤销、解除等原因而终止的，就与出卖 直接的真正受益人——房地产开发商向银行承担 人有利害关系。 买受人按期还款付息保证或者回购用于担保的商 担保贷款包括两个不同的行为：贷款，是银行 品房、以回购款优先偿还银行贷款本息的责任。 的业务，是银行发放款项给借款人；抵押或者保证