策源--上海高福坊房地产项目策划定位报告.docVIP

目录 壹、06年申城总体市场最新动态 2 一、商品房、住宅成交量下降明显 2 二、内环线内徐汇、卢湾成交量增幅显著 2 三、成交均价出现不同幅度的回落 3 贰、闸北区区域动态 5 一、闸北区最新楼市动态 5 二、区域未来整体规划方案 7 1、城市性质 7 2、发展规模 7 3、发展目标 7 4、发展策略 7 5、总体布局结构 8 6、房地产用地规划 14 7、轨道交通规划 15 8、其他市政规划 16 叁、项目周边楼市最新情报 19 一、板块土地审批揭密 19 二、板块内竞争市场剖析 21 1、在售项目分布情况 21 2、在售项目供求关系分析 22 3、在售项目去化速率分析 24 4、在售项目售价走势分析 25 5、在售项目户型面积配比 26 肆、地脉人文的挖掘 28 目的 28 历史人文 28 伍、项目整体定位建议 29 1、石库门的历史 30 2、石库门的特色 30 3、石库门建筑元素在本项目中的运用 31 陆、房型设计建议 33 柒、客源客层分析 34 1、未来客源进入动线预判 34 2、客层购买动机研展 36 3、客源年龄层构成及特性研展 37 壹、06年申城总体市场最新动态 上海房地产在经历了05年的波澜起伏之后，06年1月份市场以平淡开场。由于春节假期的影响，各种物业产品的成交量出现了较大幅度的下滑，成交均价也出现了一定的回落。具体而言，1月份市场的运行特征主要体现为： 商品房、住宅成交量下降明显 1月份恰逢元旦和春节两个假期，实际交易日只有27天。此外下旬受春节假日临近的影响，成交量明显低于正常水平。1月份全市商品房成交量仅为186.5万平方米，相比05年12月下降了32.7％，与05年1月份相比，下降幅度达到41％。 其中住宅成交量为153.7万平方米，比05年12月份减少了30％，比05年1月份下降了44％。1月份市场交易量的下滑除了由于假期影响的因素之外，另一主要的原因是由于上海楼市并未真正回暖。05年下半年的楼市交易出现短暂的逐步回升现场，很大程度上是由于配套商品房的支撑。而06年1月份动迁配套房交易量也有所下降，使得商品房和住宅的成交量迅即减少。 二、内环线内徐汇、卢湾成交量增幅显著 06年一月份各区商品住宅成交量变化 区域 06年1月份成交面积 （平方米） 较上月变动幅度 （％） 徐汇 41111 119.70 卢湾 6390 98.10 崇明 4729 93.20 金山 26717 32.9 黄浦 10475 5.40 奉贤 26475 2.70 南汇 52311 -5.70 虹口 19287 -12.50 松江 104329 -20.80 宝山 63142 -23.60 普陀 39770 -27.30 浦东 144244 -33.70 杨浦 14415 -33.80 嘉定 20627 -40.80 长宁 28805 -41.40 闵行 73871 -44.70 青浦 19230 -51.20 静安 3003 -58.90 闸北 8607 -71.90 在1月份全市大部分区域成交量出现下降的情况下，市区内徐汇、卢湾两区成交量却有较大幅度的增长。两区1月份成交量比去年12月份均增加了一倍左右。这主要得益于两区内几个个案的优秀表现。 本案所属及临近的闸北、虹口两区也不同程度的遭遇了大幅下滑之挫。其中闸北区更是创造了06年1月份全是成交量下滑之最，下滑幅度达到71.90％。而虹口区也以12.50％的下滑幅度名列整个下跌榜的第二位。 成交均价出现不同幅度的回落 区域 1月份 （元/M2） 12月份 （元/M2） 涨幅 （％） 区域 1月份 （元/M2） 12月份 （元/M2） 涨幅 （％） 黄埔 19291 19376 -0.44 浦东 陆家嘴 16824 16854 -0.18 静安 18300 18304 -0.02 浦东东北 6083 6106 -0.38 卢湾 21703 21714 -0.05 浦东西南 7097 7139 -0.59 杨浦 9257 9274 -0.18 浦东东南 6297 6328 -0.49 虹口 13842 13946 -0.75 松江 4946 4982 -0.72 闸北 8389 8416 -0.32 青浦 5101 5108 -0.14 长宁 15279 15351 -0.47 嘉定 5142 5156 -0.27 普陀 8324 8356 -0.38 南汇 4546 4563 -0.37 徐汇 13404 13430 -0.19 奉贤 4001 4003 -0.05 宝山 6623 6672 -0.73 金山 3738 3752 -0.37 闵行 6015 6018 -0.05 崇明 2875 28