世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目开发方案最新修改完善稿.pptVIP

鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目 谨呈：海南鲁能广大置业有限公司 报告共分六大部分 三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.8平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区 三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心 本项目的研究对象为游艇港湾社区的70亩教育科研用地和高尔夫三区的25亩商业配套用地 70亩地块四至：道路交通 70亩地块四至：周边状况 70亩地块现状: 地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善 25亩地块四至：道路交通 25亩地块四至：周边状况 25亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工 报告共分六大部分 客户目标与限制性条件 客户语录： 新城今年将开发量将达到25.7万平米，明年开发量可能会达到15万平米 凯宾斯基的资本运作很值得鲁能学习，我们之前只会做住宅，快速回现，增值不高，实际上通过持有经营物业带来融资，一样是给我们带来了现金流，实现更高的价值。 限制性条件分析1：商业金融用地——用地功能限定的情况下，市场价值的实现需要建筑设计的弹性 限制性条件分析2：教育科研用地——未来使用人和销售方式的限制 政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和销售方面 教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。 ——《城市规划标准与准则——条文说明》 对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让，举例来说：建一个学校总不能单独把食堂用地转让出去，哪以后学生去哪里吃饭？ ——深圳国土资源局房产交易中心 限制性条件分析3：开发规模有限——销售较持有更符合开发商目标 两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有 项目地块规模有限，一块25亩、一块70亩。而同期鲁能开工的项目中还包括占地32685.14 m2的美丽Mall，包括酒店式公寓、商业、主力店、品牌店、酒吧街、剧院等优质经营物业，未来一线还规划有数个五星级酒店项目。无论是项目规模还是区域影响力，本项目两个地块都不具备相对优势，不适合作为优质物业持有. 三亚湾新城今明两年开发量将超过40万平米，项目的快速滚动开发需要前期项目的快速回现，对于非重点项目进行快速销售更符合公司的整体开发目标. 项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售 报告共分六大部分 三亚旅游业发展迅速，05年起，国内外游客增长势头迅猛，并带动酒店业异军突起 目前三亚酒店市场主要集中在三亚湾、大东海和亚龙湾，并已形成各自相对独立的功能特色，三亚湾成为国内中小企业会议团的首选地 目前三亚湾已形成酒店集聚区，以中档酒店为主，并呈中高端化的发展趋势 三亚湾酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居民的自建房实现部分酒店的功能 三亚湾酒店客户包括中产阶层度假散客、国内旅游观光团、中小规模会议团等，且会议团的比例呈上升趋势 三亚湾中高档的品牌酒店通过日益增长的会议团，平抑淡旺季差异，优化客户结构，经营状况良好 三亚湾会议团以国内中小型企业的内部会议及行业内培训、研讨会为主 三亚湾会议市场出现两极分化的趋势，有品牌、有特色、软硬件设施强的会议室供不应求 三亚会议团的数量、规模不断扩大，三亚已成为会议旅游的热门目的地，会议市场发展前景良好 但三亚湾酒店及会议软硬件设施限制了三亚湾会议市场的进一步发展 限制因素一：会议厅面积的限制，会议规模为中小型，无法满足大型会议的需求 限制因素二：会议室的设计不合理、不隔音并缺乏先进的会议设施 限制因素三：管理不完善，服务人员素质不高 三亚湾酒店及会议市场小结 三亚房地产市场属于典型的外销型市场，供需比约为1：1，供需稳定，涨势良好 预计2009年的三亚总供应量在100万平米左右，供应量无激增趋势 由于三亚具有十分优越的自然资源，度假市场相对成熟，但交通可达性弱，三亚度假置业客户主要仍集中于岛外客户，尤其是环渤海和长三角经济发达区域 三亚各房地产板块核心驱动力各不相同，形成差异化竞争，三亚湾已形成度假居住氛围，吸引高端度假客户及部分养老客户 三亚湾住宅市场整体呈现稳中上升的趋势，销售速度快，市场实现性好 为了最大化地获取景观资源，一线海景用地以公寓产品及少量别墅产品供应为主，销售情况良好 美丽新海岸：南区为别墅和酒店等度假区；北区由9栋度假式