金泽房地产博物馆项目产品定位报告地产资料.ppt

二三层：品牌商业主力店 四层：作为主体部分的功能配套层。将商务中心、餐饮、接待、健身、娱乐、培训等配套整合起来命名为“国际商务会馆” 虽然作综合类卖场该位置不如柳泉路、共青团路和美食街等已成规模的街区，但由于上面说过的项目定位商业硬件上的诸多优势，该位置同样是任何商家都不会轻易错过的绝好机会，只要招商宣传到位，相信很快就会有较多市场反馈。至于该位置作综合类卖场商圈氛围不够的问题。只要硬件上可以满足商业运营的条件，品牌商业卖场会有自己的成功运作模式的。 定位依据 我们的市场 面向投资、办公、居住等多方面市场 我们的产品 商务型酒店式公寓、裙楼商业于一体 我们的目标 具备完善商务配套的地标级城市综合体 1、项目功能规划 根据市场分析及项目分析，我们对本项目产品定位如下： 2、产品具体规划 裙楼商业 商务型酒店式公寓 5—30层规划为酒店式公寓： A、建议商务型酒店式公寓提供酒店式物业管理服务，聘请知名酒店管理公司作为项目的管理顾问； B、为方便投资客户及商务自用客户，建议商务型酒店式公寓须提供菜单式精装修及菜单式家电配置（菜单式精装修及菜单式家电配置经与装修公司核算后另行提交），此菜单式装修可打入总房价按揭； C、商务型酒店式公寓具有宜商宜住宜投资的多方面用途，产品市场空间大，目标客户群大，故建议将商务型酒店式公寓产品作为贵司博物馆广场地块的主力产品。 1-4裙楼及地下部分：作为商务、餐饮、接待、健身、娱乐、停车、设备存放、物业管理办公等配套功能。 将其中商务中心、餐饮、接待、健身、娱乐等配套命名为“国际商务会馆”，并对购房客户发行VIP卡，客户持卡可享受最优惠折扣及小额签单权（2000元以下）。 公寓产品建议 不宜过大能小则小 宜商宜居 家居市场的楼层业态规划 户型安排 商务办公 功能建议 城市中心区域住宅大户型稀缺，但由于该地块商业用地属性，估计用地年限不超过40年。所以，该地块设置作为长期居住的大户型住宅，恐市场接受力有限。作为宜商宜居的中小户型公寓产品，客户对相对较短的土地年限还易接受些。 如作商务用途使用，淄博写字楼市场上滞销户型均在100平米以上，而市场单价达到7000相对高位的写字楼均为50—80区间的小户型。 全部户型精装修，60平米以上户型建议只作厨卫分割，其它空间不作分割，只出分割布局方案供客户自己选择。 公寓户型面积配比： ≤5% 20% 20% 40% 15% 配比 100㎡﹤面积 80㎡﹤面积≤100㎡ 60㎡﹤面积≤80㎡ 40㎡﹤面积≤60㎡ 面积﹤40㎡ 面积（㎡） 三室两厅 三室一厅 二室一厅 一室一厅带卫厨 一室一卫 ? 酒店式公寓户型面积配比 3、目标客户分析 综合分析淄博市场状况、项目的位置、项目自身状况，我们对目标客户群体具体界定 z 目标客户分析 以购房动机分类 自用——55% 投资——45% 以来源划分 张店本地——60% 张店外周边区县——30% 淄博以外——10% 以职业划分 私营企业主——35% 个体工商户——20% 公务员——15% 金领——10% 其他演艺体育教育界的从业者——20% 总结 私营企业主和个体工商户是高级公寓的主力客户，属于二次置业；35—45岁左右；购房动机在于为自用，获得与自己身份相匹配的住房。 政府公务员和银行、电信等单位的职工收入普遍较高，有能力购买本项目，这些人年龄大约30-35岁，有家庭，在单位的地位处于中上等，对未来的预期较好，是社会中产阶级的代表。 企业的中高层管理人员属于金领层次，收入高，思想前卫，年龄在30岁左右，接受过大学教育，对新鲜事物接受较快，购房的决定比较快速 家居市场的楼层业态规划 一层：淄博当地高端家具品牌和国际知名品牌 二层：中高档家饰展销 三层：高端时尚家居生活馆 主营国际及国内一线家居品牌 价格定位 定位的出发点 定价方法建议 定价参考因素 总体均价 保持优越的性价比 塑造项目的竞争力 市场比较法 周边项目的价格水平 淄博总体市场的价格水平 市场价格趋势 项目的成本 市场竞争力 各产品之间合理的价格差距 酒店式公寓整体均价：8500元/平米 初始均价：7000—7500元/平米 四层裙楼整体均价：15000元/平米（首层均价25000元/平米） 价格定位 形象定位 商务价值人性化 商务配套综合完善 第五代商务楼 超高的升值潜力 人性化 完善 商务楼 升值 淄博央区 商务核 成熟 体系 央区：即最能代表城市形象的城市核心区域 处于商务中心区成熟地带 优质的的商务服务体系 商务核的性质 城市性 标志性 综合性 辐射性 综合性 便捷性 推广篇 推广理念 推广主题 推广脉络 本部分需要解决的问题什么？ 1、以什么样的形象向市场推广 2