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分析我国租赁权物权化的立法现状 　　我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第15条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”从这些法律条文中我们不难看出，我国目前有关租赁权物权化的相关立法过于简单，存在很多问题。 　　1、《合同法》第二百二十九条没有区分动产与不动产，笔者认为是不妥的。理由：首先，动产承租人一般无经济上弱势的问题，不像不动产租赁与基本生存联系紧密，故动产租赁权没有上升为物权性特殊保护的必要。再者，动产租赁的公示存在很多问题。动产租赁适用买卖不破租赁必须有有效的公示方法，若对其适用登记制度，一方面，动产价值量小，易于移动，且动产承租人并非经济上弱势，对其花费人力物力进行登记公示没有必要。另一方面，在交易自由顺畅的市场经济制度中，动产交易快速频繁，对其所有权进行登记在实践中都属难事更不要说对这样期限不定或较短的租赁权了。而若以交付为动产承租公示方法，则会因为公信力低而引发很多对善意第三人利益造成损害的问题。 　　2、我国登记制度还很不完善。由于多年来对登记公示作用的忽视，而片面强调登记的行政管理职能，从而使登记与部门行政职能和职责利益密切联系在一起，造成了登记机关多头执政，信息不公开、注重监管不注重服务、登记信息失真和查询不便等诸多问题。因此，从租赁物受让人的角度讲，受让人在取得受让物时，若有关租赁物上的租赁权情况登记失真或查询不便时，受让人将会在不清楚受让物权利状况情形下，取得有负担的租赁物所有权，对自身利益产生不利影响;从承租人角度讲，若原出租人和受让人之间发生所有权转移时的不动产过户登记出现上述问题，承租人主张租赁权将无保障。 　　笔者认为，要想完善租赁权物权化，首先，必须在立法中明确规定对于不动产和价值量大的动产适用买卖不破租赁之特殊保护。其次，应完善我国登记制度。第一，建立统一的登记制度。登记仍应由行政机关承担，但要专门化，统一化。第二，扩大登记范围。随着物权制度的发展，会有越来越多的权利必须在登记簿上登记，如具有物权性质的不动产租赁权，其特性决定了必须将其登记在登记簿中。第三，建立实质审查制度。第四，建立登记机关责任制度。 2