发展住宅租赁型REITs 缓解中国城市住宅压力的一个途径.pdfVIP

2009 观察曰 编辑潇 发展住宅租赁型REITs 口北京师范大学管理学院 房地产研究中心 刘毅 近年来，REITs作为一种金融新产品受到学界的积极关注，更 规模的私有产权公寓，通过取得房租收益、变卖公寓产权来回报投 受到房地产开发企业的追捧。多方观点一致认为：一方面，l~ITs可 资者。由于REITs作为一种投资工具，具有融资和管理的双重优势， 以缓解房地产企业传统融资渠道不畅带来的严重资金缺位问题；另 近年来日益受到一些发达国家的重视，管理者甚至开始尝试将政府 一 方面，也可以减少由于房地产景气周期的波动带给银行信贷的风 直接投资用于经营公共租屋的公共事业公司，转化为REITs的管理 险。然而tLEITs作为一种金融创新，它的作用远不限于此。 模式。REITs于上个世纪60年代兴起于美国，随后英国、加拿大、日 住宅租赁型KEITs是其中的一个分支，它在吸引私人资本投向 本、德国、澳大利亚、新加坡等多个发达国家都设立了适合本国国情 住宅租赁市场，进而产生了巨大的社会经济效益。如果我们能够在 的REITs。然而由于住宅租赁型REITs的发展需要一定的条件，相 法律制度、宏观管理上为住宅租赁型REITs创造良好的条件，使这 对于其他类型的REITs产品，兴起得比较晚。这也是国内对其关注 种金融产品在中国的市场上生根发芽，会对城市住宅租赁市场起到 不多的一个重要原因。 积极的扩充作用，并成为缓解中国城市住宅压力的一个途径。 首先，相对于投资于商业地产的REITs产品，住宅租赁型 REITs的收益率不高，一般维持在3-4％之间，所以最初的开发者更 一住宅租赁型REITs的兴起 倾向于收益率在7-8％的商业地产；其次，提高住宅自有率是发达国 REITs是采用公司或信托的形式，通过公开发行可在证券市场 家住宅政策的核心价值，政府更愿意通过减税、直接补贴等方式支 交易的股票或受益凭证 ，从众多投资者那里筹集资金，然后进行专 持购房者，对私有住宅租赁更多采取了保护承租人的态度，而缺乏 业化、多元化组合投资于房地产市场，所获得的收益几乎全部以红 积极的支持；最后，公共租屋体系的发达，在一定程度上制约了住宅 利的形式分配给投资者的一种投资工具。从本质上讲，REITs是一 租赁型REITs的发展空间。 种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资． 然而自从上个世纪90年代以来，各国住宅状况发生了一定的 满足Tq~j＼投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条 变化，为住宅租赁型REITs的发展创造了条件。以英国为例，首先， 件下可以免交企业所得税和资本利得税，避免了双重征税。同时， 由于全球化的影响，劳动力流动比例大幅度上升，使得政府对私人 REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产经营来获利． 租赁的态度发生了变化。1988年公布的 《住宅法案》，使承租人的固 在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因 定租金租期缩短至六个月，更倾向于保护出租人的利益。其次，房价 此它是一种证券化的产业投资基金。 持续上涨，延迟了青年购房者的置业时间。1988~2004年间，25～29 住宅租赁型1LEITs是指将筹集到的资本主要投资于具有一定 岁青年人拥有住宅的比例从64％下降到50％，而私有租屋占存量住 宅的比例从 16％上升至31％。最后，城市移民和高校学生大量涌入 开发建设总面积的70％以上”这一规定推出以来，受到了广泛的争 核心城市，公共租屋严重供不应求，使私人租赁变得有利可图。逐渐 议。开发商不