杭州原筑壹号酒店式公寓产品定位报告_华坤道威.pptVIP

潜在购买者分析 购买目的 阶层及背景 购买原因 投资： 出租、转售获利 自住： 过度（未来出租或出售）、第三居所 投资者： 小资产阶层及以上的阶层（包括财富阶层、财富及权利顶层）；年龄、行业、地域分布比较广泛。 自住者： 财富上层及稳定资产层，年龄在26-45岁之间，中长期居住于杭州，崇尚舒适享受的生活。 可能在附近工作，看重交通的便利性； 满足自己对生活的追求或愿望 1、可能在杭州其他区域有住房，但工作在附近，为了工作、时而加班之便； 2、贴心的酒店式物业管理，能保障更高品质的生活 3、精装修，可以直接入住 4、比普通公寓更高的档次感 5、部分自住者宁可放弃较大的面积，也要住在市区，享受酒店服务 纯粹从性价比和升值潜力考虑 1、酒店式公寓投资回报率高/收益比较稳定 2、地段好，保值增值性比较强/投资收益见效快 3、面积小，容易出租 4、资金压力小，风险小 客群细分 阶层 阶层及背景 使用原因 财富上层、稳定资产层 年龄在26-45岁之间，文化层次较高、多为创意、媒体、IT等新锐行业的精英人士或是私人老板； 新杭州人中长期居住于杭州，短期内无购房打算；或为公司外派或经常出差杭州； 满足自己对生活的追求或愿望 1、喜欢住在市区，享受繁华和便利 2、崇尚西方文化、贴心的酒店式物业管理，能保障更高品质的生活 3、精装修，可以直接入住 4、比普通公寓更高的档次感 5、愿意为此支付高昂的费用，而这费用在他们的承受范围之内 使用者者分析 客群细分 投资者没有一致的阶层特征，没有典型的生活型态，没有明显的情感偏好与价值取向； 但是他们关心使用者对房子的喜好与否； 自住者有相对统一的阶层特征，对居所有趋同的品质要求，有相近的价值观，可能趣味相投，是音乐发烧友、雪茄发烧友、红酒发烧友…… 他们的阶层、背景及生活型与使用者是一致的。 自住者 使用者 投资者 意见领袖,是在人际传播网络中经常为他人提供信息，同时对他人施加影响的“活跃分子”，与投资者相比，他们是酒店式公寓真正的使用者、关注居所的方方面面，其中租客的意见对投资客决策将产生影响。意见领袖对本案的物业服务、产品细节更具发言权。 意见领袖 投资者 自住者 使用者 目标客群典型消费者 职 业 姓名 现住 富二代 杨兼 别墅 浙江动脑广告公司董事长 刘更 丁香公寓 四季青服装市场老板 张瑞峰 富春山居 恒河房产 孙先生 丁香公寓 浙江联通增值电信部总经理 周立群 现代城 中国石化浙江分公司副总经理 陈骐 御景园 …… …… …… 意见领袖典型代表 他们有的留洋多年，有的是广告创意产业的精英，有的是资深业内人士，有的是知本家的先锋，有的是市场经济的弄潮儿……他们都具有敏锐的思想触觉，有发言权、愿意发言、且具有影响他人态度的能力。 企业 产品/生活型态 物业服务 我们怎么打动这些意见领袖？ 我们既可以用优越的物业服务打动他们， 也可以用产品的独特魅力打动他们。 产品差异化策略 我们的差异化产品策略： 装修风格 配置细节 + 国际服务 + 项目酒店已引入洲际酒店 附：杭州典型酒店式公寓物管费 名称 所在区域 已售均价 物业管理费（元/平米天） 十一景 下城区 19336 3.59 通润银座 上城区 36863 4.5 钱江国际商务中心 上城区 19816 5.02 领骏世界 下城区 预计平层23000、loft30000 4.8 新城时代广场 江干区 24330 5.95 同方国际广场 江干区 22000 4 方正360空间 拱墅区 17000 3.5 天邑国际（商住楼） 拱墅区 8600 3 钱江MOHO （单身公寓） 滨江区 19000 2.5 视界之窗 滨江区 19500 3.5 星光国际公馆 滨江区 20552 4.3 风尚蓝湾 滨江区 14000 3.6 西溪风尚 西湖区 14500 1.5 西溪天堂·悦居 西湖区 35000-37000 6.5 西溪·君逸汇 西湖区 10000 3 第六大道 下沙区 8000 1.3 福雷德广场 下沙区 13000-15000 3 目前杭州酒店式公寓物管费的高低与项目档次、提供的物业管理费相关。 其中万银国际、云龙十一景、西溪天堂“悦居”引入星级酒店式服务，其余多由物业管理公司经营。 我们所应该打造的装修风格 在探讨本案酒店式公寓装修风格前，我们需先解决装修标准问题？ 须知：装修标准过低可能影响项目档次，同时与本案所提供的星级服务不匹配；过高，则不仅不能起到锦上添花之效，反而 “功高盖主”驾驭在基础成本之上，容易造成有价无市。 杭州酒店式公寓装修特点 　楼盘 所在区域 装修类型 已售均价 精装修标准 装修系数 通润银座 上城区 硬装 24511 4000 0.16 钱江国际商务中心 上城区 硬装 13574 300