北京朝阳区房地产市场商业市场深度调研分析报告（中）.ppt

北京朝阳区房地产市场商业市场深度调研分析报告 商业名称 商业类别 位置 商业面积（㎡） 预计价格（元/㎡） 预计总价（元） 集中型商业 地上五层商业 珠江路与朝 阳大街转角 处 88352 暂无 暂无 地下两层商业 26286 8# 内街网店 项目内街 564 12000 6768000 外街网店 朝阳大街 2067 230009# 内街网店 项目内街 570 12000 6840000 外街网店 朝阳大街 2100 230001# 外街网店 珠江路 1210 310002# 外街网店 珠江路 2006 31000风情商业街 一层网店 项目内街 3270 12000二层网店 项目内街 3430 开间（m) - 3.5 预计内外街均价（元/㎡） 19028 289545000 - 5.7 集中商业（㎡） 114638 - 8.4 内街网店（㎡） 7834 举架 一层网店（m) - 5.4 外街网店（㎡） 7383 二层网店（m) - 4.6 商业面积合计（㎡） 129855 1、在售项目——时代广场 Page 142 商圈概况 典型商业 沿街商业 地下商业 超市发展 在售商业 四、朝阳商业市场调研 1、在售项目——时代广场 营销推广：2013年11月至今时代广场广告推广平台有：项目工地围挡、公交站牌、 道路隔离栏、墙体广告、户外高炮、朝阳爱房网、朝阳日报、燕都晨报、朝阳交通电 台、出租车LED广告等，时代广场广告推广实现全面覆盖朝阳市区。 Page 143 商圈概况 典型商业 沿街商业 地下商业 超市发展 在售商业 四、朝阳商业市场调研 1、在售项目——时代广场 ?认筹分析：2013年12月正式启动住宅认筹，截止1月10日，共认筹约100个，平 均每天认筹2.5个，网点、商铺1月5日启动认筹，一次性付款9折。 ?解筹分析：2014年1月11日解筹，成交均价6250元/㎡，客户解筹23个（含带独 立产权的房山顶层阁楼，约3000元/ ㎡），临珠江路中间网点在认筹期一客户直接 付订金购买，成交价约3万/ ㎡，总价约600万元。 Page 144 商圈概况 典型商业 沿街商业 地下商业 超市发展 在售商业 四、朝阳商业市场调研 点评 时代广场不论是从项目位置、开发商实力、代理公司影响力，还是从广告推广力度均投入很 大，但是从开盘解筹效果来看并不好，我司归纳有如下因素： I. 项目整体定位不清晰：未找准主要目标客户群，产品要卖给什么样的客户不是很明确； II. 项目产品定位有偏差：商业网点面积过大，总价高（300-600万/套） ，即使是买一层 送两层、买两层送两层，投资客进入门槛高； III.前期招商效果不明显：主力店未确定，品牌超市未确定，次主力店更无从谈起，造成商 业包装炒作无骨无肉，难有突出的价值卖点、亮点可挖掘，难以吸引广大投资客跟随； IV. 营销团队执行力、经验缺乏：虽然聘请北京专业营销代理公司，但所派出团队有差别， 从实际操盘来看营销团队在策划、营销推广、现场销售执行力上经验不足； 上述因素的任一个缺失都足以让项目处于营销困境。 Page 145 1、在售项目——时代广场 商圈概况 典型商业 沿街商业 地下商业 超市发展 在售商业 四、朝阳商业市场调研 项目名称 朝阳春天D7街 项目位置 朝阳市文化路与柏山街交汇处（兴隆大 家庭对面） 开发商 兴隆宝通置业朝阳公司 项目规模 建筑用地4706㎡，总建筑面积21239 ㎡，其中住宅建筑面积9010㎡，商场 建筑面积11219㎡。 项目定位 中低档次 停车位 地下停车场 开盘时间 2012年9月28日，目前仍在售 建筑风格 现代 主力面积 建筑面积12-30㎡，公摊约50% 开间进深 小开间小进深，主力开间为4m，主力 进深为5-15m 产权年限 40年产权 周边商业 情况 临近兴隆大家庭，位于朝阳人气旺、商 业氛围好的老中心商圈内 2、在售项目——朝阳春天D7街 D7街实景图及区位图 Page 146 商圈概况 典型商业 沿街商业 地下商业 超市发展 在售商业 四、朝阳商业市场调研 楼层 主营业态 -2F 超市 -1F 百货 1F 服饰 2F 服饰 3F 餐饮 2、在售项目——朝阳春天D7街