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模糊识别在房地产投资风险综合评价中的应用 1 2 尹洪梅 ，钟汝娟 1 辽宁工程技术大学管理科学与工程专业，辽宁葫芦岛（125105 ） 2 辽宁工程技术大学企业管理专业，辽宁葫芦岛（125105 ） E-mail:yinhongmei544@126.com 摘 要：本文应用模糊识别模型解决房地产风险投资综合评价问题，根据房地产投资风 险相关因子自身的特性，通过模糊识别模型得到样本的级别特征值，从而达到对待评价 区域的识别、归类，同时可以得到各相关因子在评价过程中的贡献率，实例部分将模型 应用于辽宁省的4 个城市房地产投资风险评价，结果表明该方法的实用性和客观性。 关键词：模糊识别；房地产；投资风险；评价 1. 引言 房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动, 也是一个高投入、高回报和高 风险的行业。由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特征,房地产开发 商面临的风险因素特别复杂, 一旦失误, 可能使项目遭受无法估计的损失。进行房地产投资 风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素变化及其对投资效益的影响 进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。 房地产投资的风险评价实际上是一个复杂的多目标、多因素决策问题[1] 。在现有的房地 产投资风险评价中，多以单目标决策为主，利用最大期望值、最大方差和最小标准离差率等 单一指标，对房地产的投资进行评价。这种评价方法比较容易理解，但不能综合、全面地评 价一个方案整体的优劣。也有的研究用多元分析方法来对房地产的投资进行风险评价，但传 统的多元分析方法是建立在总体服从正态分布假定基础上的，然而，对于房地产投资而言， 其投资方案的总体分布是不确定的，因而，采用基于总体服从正态分布假定的多元分析方法 进行投资风险分析不够严谨。此外，还有其它一系列方案优选理论对风险评价进行了积极的 探索，例如灰色综合评价模型、人工神经网络评价模型等。由于评价方案涉及众多评价指标， 各指标的量纲不尽相同，而且各指标的权重较难确定，使得这些方法在实际应用中存在一定 的困难。 本文基于房地产的投资风险问题，应用多极模糊识别模型评判房地产投资的风险性，充 分地考虑到房地产投资问题的不确定性与随意性，使评判结果更加合理。分析结果表明，该 方法能较全面地考虑房地产投资风险多参数的影响，使分析结果更加可靠，计算速度更加快 捷，是一种适合房地产投资风险分析的合理算法。 2 ． 模糊模式识别的基本理论 模式识别问题是在已知各种类型的情况下，识别给定的对象属于哪个类型。应用多级模 糊模式识别理论模型求解模糊模式识别问题是：已知若干个模式或标准样本，识别与计算研 究对象属于各个模式的相对隶属度，计算相对状态(或级别)特征值，识别判断研究对象属于 哪一个模式或标准样本。 2.1 指标相对隶属度与指标标准特征值矩阵 设有对房地产投资风险 A 进行识别的 n 个样本组成的集合，有 m 个指标特征值表示样 本的整体特征，则样本集的指标特征值矩阵： - 1 - ⎡x11 x12 K x1n ⎤ ⎢ ⎥ ⎢x21 x22 K x2n ⎥ X= ⎢ M M M M ⎥ (1) 式 ⎢ ⎥ ⎢⎣xm1 xm 2 K xmn ⎦⎥ 中：xij 为样本j 、指标的特征值,i= 1,2,…, m，j = 1 ，2,…,n 。 如样本集依据m个指标按c