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浅谈项目定位决策中土地开发属性的分析 　　摘要：全面解读项目的规划指标是项目定位决策的首要技术性工作；通过对项目所在区域和周边情况的认知是项目产品在城市空间里的可塑性认知；地价就是盈利模式的成本基点，这些构成了土地的开发属性。 　　关键词：规划? 区域环境? 地价? 地块属性 　　引言： 　　房地产开发商本质工作是通过对各种资源的整合，以不动产形式向社会提供产品和服务并以此进行盈利的行为。 　　项目的定位决策是对各种资源的认知和规划的一个过程，也是以确定目标客户和目标产品（服务）为目的的资源整合工作，是一个多元方程组的求解，是一门动态的政策经济学。 　　在项目定位决策上必须进行相关要点分析，依据自己的资源特点和市场研判来进行决策。在定位决策中，我们应该将土地开发属性的认知当作是基点；对市场和政策角度的分析是着眼点；从规划、建筑、施工角度来分析是着手点；从项目资金运筹的情况来分析盈利点；从创新和增值来分析卖点。和所有的决策工作一样，这是一个利益权衡和取舍的过程。 　　每一块房地产开发用地就象一个自然人一样都是个案，拥有自己特有的属性，这些属性是开发的先天因素。定位决策的第一步就是对这些先天因素进行分析，权衡利弊。本文将从三个行业基本常识的解读来对土地的开发属性进行分析。 　　一、??? 土地的用途和规划指标解读 　　土地的用途是指为了实现不同的经济、社会和环境目标，对土地进行开发利用的方式，是决定土地价格的核心因素。在房地产开发中，土地用途可以解读为开发产品的基本使用属性。随着房地产业的不断发展，一种基本使用属性可以衍生出一大串不同特点的系列产品，这种产品的细分和不断创新拓展让项目的盈利模式有了可塑空间。 　　规划指标通常包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退、建筑限高、日照要求等等。 　　容积率是指按相关规定进入容积率计算要求的建筑面积相对于土地面积的比值。容积率代表了土地的开发强度，形成了项目开发规模数量。从技术角度来讲，容积率的大小，决定了项目的空间形态，决定了产品的空间形式。小地块的容积率指标直接影响产品组合的可能，大地块的容积率指标的分解和综合是形成产品组合的重点。 　　建筑密度是指建筑实际占地面积（通常是指地面首层建筑面积）和按相关规定进入建筑密度计算的规划用地面积的比值。建筑密度结合容积率可以计算出平均层数。从技术角度来讲，建筑密度的高低，就是首层建筑面积的大小，它在商业地产的首层价位体系来讲对盈利是举足轻重的，它对低层数的住宅如排屋别墅类产品的实施可行性来讲也有着很强的约束性。建筑密度高低的还关系到景观环境营造空间的大小，如果道路交通占地面积变化不大的话，建筑密度和绿地率就是一对此消彼长的关系，因此建筑密度高的项目在景观设计时必须要注意竖向景观的营造。 　　其他的规划指标：绿地率大小直接关系到项目环境营造空间的方式和品质；建筑后退关系到建筑净用地面积大小和小区道路交通设计方式，也和消防登高、疏散设计相关；建筑限高结合建筑密度、容积率对项目层数高度相关；日照要求同建筑的间距和总平面设计有关。当我们提出产品构想时，均应结合规划指标进行逆向求证其可行性。 　　土地在出让时一般都会注明土地的用途和规划指标，这些内容都是根据城镇控制性详细规划或城市设计的相关内容提出的，一般来说对房地产开发具有强制性约束的意义，但在中国特色的社会主义市场经济的空间里，我们除了从技术性角度来看问题，更要从政策和市场的角度来考虑所有构想方向的可能性。 　　在中国房地产业原罪时期和粗放发展的今天，这些规划指标的强制性约束一般都被房地产商看作指导性意见而已，改变土地用途或规划指标是房地产商的常规做法，只有想不到的没有做不到的，是房地产暴利的绝招，也是行业腐败的源头。也可以这么说，中国房地产业是从暴利和腐败中走来的。从2009年和2010年住建部和监察部进行的“关于房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题的专项治理”情况来看，多数项目均有变更规划指标情况出现，相当一部分是违规变更的。从2010年12月24日正式发布的调查结果显示：住建部检查了98577个项目，违规变更规划调整容积率项目达到了2150个。特别当市场低迷时，靠“土地财政”支撑城市发展的地方政府和需要走出困境的房地产商都将“调整规划指标”作为实现双赢的首选。 　　2011年1月1日起实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》将对地方政府随意修改房地产项目规划亮起红灯。该办法对容积率调整等规划指标管理作出了更为严格的规定。 该办法规定，经批准的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改。如要修改，则必须经过专题论证，征求利害人意见，甚至举行听证会，并经过原审批机关同意。可以这么说，只要可以提高项目的盈利减少风险，通过合法途径改变规划指标也不是没有可能，因为原审批机关一般就是当地