南京城北兰亭雅苑项目市场定位报告37页地产文件.docVIP

兰亭雅苑 市场调研报告 南京市房屋销售置换实业有限公司 2006年8月1日 目录 第一部分 城北房地产市场简要分析 一、城北发展整体特征 二、城北城市规划与特色 三、城北房地产市场发展状况 四、小结 第二部分 竞争楼盘分析 一、在售住宅体量及总户数分析 二、竞争楼盘主力户型及面积分析 三、竞争楼盘销售情况分析 四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率 五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析 六、主要竞争楼盘开盘时间和交付时间分析 七、本项目主要竞争楼盘成交状况分析 八、主要竞争楼盘成交户型及在售户型分析 九、小结 第三部分 地块分析篇 一、地块地理位置分析 二、地块周边配套环境分析 三、地块周边交通环境分析 第四部分 产品分析篇 一、主要经济指标 二、套型面积数量 三、规划特色 四、项目概况 五、项目swot（优劣势）分析 六．产品核心卖点分析 七．项目目标客户分析 附件一：城北在售竞争楼盘档案 第一部分 城北房地产市场简要分析 一、城北发展整体特征 城北板块地跨下关、栖霞、玄武三个行政区；地处南京市城区北部，濒江依城　　首先，在环境整治方面今年将有大动作。据悉，南京化工厂、金陵化工厂等多个污染较重企业将在近年彻底搬迁出城；南京幕府山因长期开采白云石而形成的“大疮疤”将变为碧湖云烟的“天池”，目前专家正在进行最后的可行性论证；　　其次，交通方面继续让人期待。地铁一号线将在现终点站迈皋桥站的基础上，沿和燕路向北延伸，终点站将为燕子矶站。　　第三，商业规划又添新区。规划的城北商贸区将以晓庄广场为中心，规划面积达1.87平方公里，总投资10亿元。其中包括高力家居港、汽配城、百安居、电器、品牌汽车4S店等大型市场项目。另外，为了方便居民购物，还调整了14条公交线路进入城北商贸区从销售情况来看，上半年城北板块商品住宅上市总量42.95万平方米，占全市14.74％，同比上升136.69%；同期销售总量27.9万平方米，占全市6.45％；6月份板块商品住宅整体成交均价达5920元/平方米，仅低于城中、城东板块，位居全市第三，其中世茂滨江新城均价达万元以上。 分析销售情况，可以看出，由于上半年城北上市商品住宅同比上升幅度高达136.69％，使得这一时期城北商品住宅供应量占江南八区的比重快速提高，并且房价在上半年呈现缓慢增长。近几年，随着城北楼市的发展和城北定位从老工业基地向人居与商贸转变，城北商业地产也发展迅速，集中体现在城北从南向北中央门至建宁路、迈皋桥、纬一路三个市场群的形成。中央门至建宁路市场群现在被誉为第三商圈。该商圈地处下关，水陆交通方便，有长江码头、火车站、长途汽车站对外联连。经过几年发展，建成了金桥、玉桥、鑫桥、红桥、大方国际、华东国际皮革城等10多个大型批发市场，家乐福、易初莲花等大型超市也已进入。目前，在建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域经营面积在5000平方米以上的专业市场达20多家。　　在中部，迈皋桥是城北传统中心区域，9月1日正式通车的地铁一号线最北一个站就在迈皋桥广场。随着地铁通车，迈皋桥的地理位置将更加优越。目前附近一批商业地产正在兴起，金港大厦正在销售，锦华大厦正在建设，一些大型超市，如好又多、苏果等已入驻。在北面，纬一路以北占地3000亩的城北市场群一期规划已经建成，二期规划正在制定，目前该区域集中了南京高力汽配、每家玛超市等大型商业项目。 物业类型 容积率 绿化率 北苑之星 规划建设25幢多层、小高层住宅。 1.75 50% 林景瑞园 7栋9层、11层的小高层 2栋层高5.2米的挑高户型 1.5 46.7% 墨香山庄 多层、小高层、高层 目前已售或在售的8幢、10-14幢、22-25幢、27幢全部是11层的小高层 1.9 46% 北城世家（一期） 多层、小高层 2.3 40% 方圆绿洲 多层为主 目前城北在售楼盘物业类型大多涵盖多层、小高层。除方圆城市绿洲的物业类型以多层为主外，其他竞争楼盘以小高层为主，多层为辅。如北苑之星一期、二期当中，仅一期有2栋8F多层，其余14幢全部为小高层。 五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析 推广定位 广告诉求点 北苑之星 成熟地铁名盘 24小时热水供应 成贤街小学分校 林景瑞园 城北标杆养生美宅 绿树林荫快乐养生 新风+净化器 墨香山庄 城东北万坪自然山林生态景观社区 保留10000平方米大型自然山林，50年原生树木。 北城世家 正迈皋桥 新高邸生活 坡地美宅 方圆城市绿洲 城北26万平方米绿色坡地景观庭院社区 林间庭院 友善生活 城北最具规模的综合性社区之一 阳光雅居 天天森呼吸 在主要竞争楼盘中，地铁已是