南昌东岸之春市场调研报告开发建议63页2008年5月出品地产文件.docVIP

南昌市解放路东昌东工业园1号作品A-05地块 赢在开始：用策划的头脑思考调研 “东岸之春”（暂定名） 市场调研报告＆开发决策建议 江西京昌房地产开发咨询服务公司★第一工作小组荣誉出品 二00八年五月十九日 目 录 一、南昌市房地产市场总体趋势 二、主要竞争个案及专项市场调研分析 （一）南昌市房地产市场概况 （二）南昌市房地产市场特点分析 三、南昌市主要楼盘专项分析 （一）南昌市城东板块房地产市场价值分析 （二）区域圈层个案分析 （三）外围竞争圈层个案分析 （四）综合分析篇 四、消费者心理综合分析 五、东岸之春项目分析 （一）SWOT分析综述 （二）土地价值决策 六、结 论 （一）发展商开发流程 （二）发展商开发入市时机 （三）发展商开发思路 导 言： ·正值中国新一轮地产革命的开始，房地产格局将重新调整，本项目将在这次地产风暴接受洗礼。是挑战也是机遇，就看发展商心态，准备的怎么样。 ·当前“房价涨跌”争议和“市场观望”局面，反而为新上的项目一个“备战备荒”和“客户储蓄”的一次大好机会。 ·南昌十年发展看城东，城东发展看昌东，昌东是一块“处女地”，地理交通位置显赫，生态资源和产业资源十分丰富，商业布局成熟，尤其值得一提的是罗家新区的核心位置的昌东工业园，本案所处的城市副中心的中央地段，为项目开发提供了深厚的市场支撑。 ·罗家新区起步区的开发战役已经吹响，借势造势，片区互动，商住互动势在必行。 ·开发商凭借“康华企业集团”、南昌溢沅地产的品牌和雄厚的实力，义不容辞肩负了板块“领头羊”的使命。 ·中国房地产又进入了新一轮的“调整期”。楼市格局正在发生重大变革，由卖方市场向买房市场过渡，以产品为导的经营理念向以市场为导的经营理念转移，开发商面临一次重大的挑战。2008年的宏观调控不会放松，还会加强，政策是对楼市不利的。 ·2008年的楼市扑朔迷离。降价促销已成为市场主旋律，尤其是5·12特大地震灾害以来，此起彼伏的促销满天飞，南昌楼市将面临一次重新洗牌。 ·消费市场已经发生根本的变化。40%以上的纯投资客退出市场；仍有30%的置业者在“观望”；只有30%的迫切置业者在购房；这有为数不多的潜在消费群被多众的“楼盘”所追逐。所以一场争夺客户之战即将爆发。 ·消费渠道将是我们必修的新课题。开发商经过一段时间的“明送暗降”的促销活动后，终于要走向到“销售渠道”和“客户终端”的桌面上来了。拓展销售渠道、挖掘潜在客户将成为开发商的必修课。 一、南昌市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告，是在宏观经济未来无重大变化的基础上，针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用！ （一）南昌市房地产市场概况 目的： 分析市场，以了解掌握近期南昌房产市场的情况，从而得出我们对于整个南昌房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 ·自从奥园打起“降价”第一枪后，相继有不少大盘跟风，而且降价促销的楼盘多为昌南板块项目。 ·估计“十一”期间，将有更多的楼盘将发起促销活动。 ·如果“十一”以后市场还不能明朗外，直接降价促销将成为主流，并且会有更加新颖的促销政策冒出。 2008年上半年南昌市房地产的动荡不安、危机四伏，促销打折声不断，整个市场突现“拐点”，前途未卜。 A.商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2008年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看，市场的供明显大于求。但由于住宅市场以个人消费为主，并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。 B.中小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前南昌房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大南昌建设的全面开展以及南昌正成为中国中部新的新兴城市，全面对接“长珠闽”，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期，沿海·丽水佳园、尚东大道、窿鑫广场、中大紫园等中小户型已全部售完，尤其是组团的郊区盘中小户型尤为走俏。而正在销售的楼盘都以95－135平米的户型为主，因此，南昌房产市场上中小户型楼盘已经断档，形成了南昌市中小户型市场的真空期，成为小户型产品再次投放市场的有利时期。 C.城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产的市场占有率。近几