不动产登记的法律性质探讨——以物权变动立法模式为背景.pdf

第 20卷 第 4期 长春工业大学学报(社会科学版) VO1．20 NO．04 2009年 7月 JournalofChangchunUniversityofTechnology(SocialSciencesEdition) Jui．2009 口法学研 究 不动产登记的法律性质探讨 以物权变动立法模式为背景 曹昌伟 (铜 陵学 院 法政系 ，安徽 铜 陵 244000) [摘 要 】 《物权法》通过之前，有关不动产登记的性质，见仁见智，但通说认为不动产登记行为是行政行为，这一通 说是 由我 国 目前有关不动产 的立法现状决定的。(物权法》的颁布施行，改变 了过去那种认为不动产登记是不动产 登记机构行使行政职权 的传统看法，明确要从服务于 民事主体之间不动产物权变动的角度 ，重新认识不动产登记的 性质。本文 以此为 出发点，阐述 了登记行为是当事人之间不动产物权变动的生效要件，是发生民法效果的民事行 为，并结合 《物权法》所确立的不动产物权变动模式，进一步阐述 了我国不动产登记行为应为事实行为的观点。 [关键词] 不动产登记；物权变动；法律行为；事实行为 [作者简介] 曹 昌伟(1980一)，男。法学硕士，铜陵学院法政系讲师，主要从事民商法学研究。 新颁布实施的 《中华人民共和国物权法》确立了因法律行为引起的不动产物权变动 ，要 以登记作为必备要件。由此可见， 不动产登记在不动产物权变动 中扮演着不可或缺的角色。鉴于我国不动产登记的传统和现状 ，人们对不动产登记的性质和 功用在认识上发生一定的偏差，在登记 的理论和实践层面存在着一些分歧 。辨清不动产登记 的法律性质 ，正确认识不动产登 记 的功用 ，对我国不动产登记制度的完善 ，对不动产登记的立法、实践 ，都具有十分重要 的指导作用 。 一 、 不动产登记是 民事行为抑或行政行为 鉴于我 国不动产登记的现状 ，不动产登记由各类不动产 的专 门行政管理机关进行，由各类不动产 的行政主管机关对所管 理的不动产进行登记 ，如若不 申请登记，这些不动产或不动产权利不能发生变动。这种登记的现状往往给人造成错觉，不动 产权利的变动，尚须行政主管机关的认可，登记行为被看作是一种行政管理行为，这种观点成为 目前学界和实务界的通 说 。… (Pl，-~21(P5o)某些行政法学者甚至认为，主管机关的审查登记行为是一种带有行政职权性质的许可行为o~3](P246),／4l(P230) 之所 以会 出现这种认识 ，是由我国 目前的立法现状所决定的。土地管理法、城市房地产管理法都是从对不动产进行行政管理 的角度进行立法 ，不动产登记 自然被纳入到行政管理的范畴。 主体之 间就不动产权利变动达成协议 ，以使不动产权利发生变动 ，实现财货流转和交易 目的。不动产权利具体包括建设 用地使用权 、房屋所有权等物权 ，让任何第三人知晓该不动产上 的权利状况 ，有利于该不动产权利 的行使和不动产效用 的发 挥 ，有利于该不动产的顺畅流转 ，以建立稳定有序 的财产流转秩序 ，这种主体之间就不动产或不动产权利发生变动 的情况就 必须借助一定的公示手段彰显出来。在诸如法 国、德国、日本及我国台湾地 区被实践证明了的最有效的公示手段 即为不动产 登记，即由一个有足够公信权威的机构将不动产权利变动情况通过设置专门的薄册的方式公之示众，人人皆可以查询，以知 悉不动产上的权属状况。我国不动产权利变动情况与这些 国家和地区的不动产权利变动情况相通 ，运作原理相 同，所 以将不 动产权利变动登记看作是主体之间不动产物权变动情况 的公示 ，是促进不动产 的利用和实现财产稳定有序流转 的必备手段。 登记最主要的功能就是不动产物权权利状况的公示 ，登记所产生的法律效果只关乎不动产权利归属和变动状况 ，登记服务于 不动产的高效利用和有序流转 ，不动产登记行为应是 民法上发生民法效果的行为，所 以应属 民事行为。 因此 ，不动产登记的民事行为属性，是 由不动产登记的功能所决定的。不动产登记作为不动产物权变动 的公示手段 ，主 要功能即将不动产权属状况公之示众 ，以利不动产的利用和流转 ，任何欲在该不动产上设定权利之第三人即可根据公示 出来