地震引发与对住房按揭保险问题与思考.docVIP

地震引发的对住房按揭保险问题的思考 赵晓英 刘喜英 上传时间:2008-8-25 15:26:00 　　5月12日我国四川省发生的特大地震，为建国以来最为严重的自然灾害。地震灾区房屋损毁无数，这里不免就要涉及以住房按揭贷款为主的诸多问题。5月23日，银监会紧急下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》。其中，要求各银行业金融机构对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账，并及时予以核销。 鉴于地震灾区的巨大损失，出于社会责任方面的考虑，商业银行根据政策要求核销按揭贷款责无旁贷。但是，这种处理方式只是应急的临时办法，长远和完善的解决力、法值得我们进一步研究和思考。 1　相关法律政策规定 　　从基本的法律关系看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权只是银行发放贷款时的抵押晶，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。《担保法》第51条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保；《物权法》第174条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 　　事实上，按照我国的《民法通则》和以往的判例：如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿；如果没有投保，银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。由于我国尚未建立个人破产保护制度，这意味着银行有权利要求法院对贷款者的其他存款或资产实施冻结。 　　但是，自2005年11月，我行按照同业的做法，已经免除了个人住房贷款的强制性房屋财产保险要求。按揭贷款的投保比例较低，而且对于“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失，我国保险公司一般不承担赔偿责任，除非投保人办理了专门的地震保险。 　　2　不同情形下的按揭保险问题 　　此次地震后，按揭贷款借款人和房产可能出现以下三种情况： 　　(1)人、房都不在。简单来看，在“人、房都不在”的情况下，银行根据现有规定，按照借款人死亡或失踪的条件，取得相关证明核销贷款即可。 　　这样是不是银行就直接承担全部损失了呢？其实不然，作为抵押物的房产价值本身包括房产的建筑成本和相应的土地成本，因地震而毁损的只是建筑成本，在房产价值中占比较小，特别是在大城市更是如此。与之相对应，房屋的完整产权包括房屋的所有权和与之相应的土地使用权。按照法律规定，虽然地上建筑物因地震损毁，但合法土地使用权利不受影响。银行可以考虑根据持有的抵押权证明，在灾后通过转让建设用地使用权弥补一定的贷款损失。 　　另外，为防范此类损失，银行可以考虑引入巨灾保险。“巨灾”具有“大灾难、大范围、小概率”的特性，在保险市场比较发达的欧洲、北美和日本，洪水、地震、飓风等很难预测的风险，已都可以得到保险保障。可以说，“巨额灾难险”已经成为发达国家普遍实行的灾难管理制度。如果是作为业务遍布全国的大型商业银行，我们有必要对住房按揭抵押品损失风险进行巨灾保险，可以分不同区域投保洪水、地震、台风等可能遇到的自然灾害保险，以便遇到相应情况时，减少损失。 　　(2)房在人不在。此种情况主要指借款人已经去世，无人偿还剩余贷款，似乎银行收回抵押房产即可。但实际上，如果借款人为家庭主要收入来源，一旦发生意外，银行强制收回房产，很可能造成借款人家庭成员面临无处可住的境地。因此，我们应该积极倡导和鼓励借款人投保相关的人身险种，在遇到意外或丧失劳动能力的情况下，能够得到保险公司是额赔偿，归还剩余债务，银行则可以释放房产抵押权，相关受益人可获得完全产权。 　　(3)人在房不在。预计震后较为普遍的是这种情况，处理起来也相对复杂。依前所述，银行首先应当争取通过转让有抵押权的建设用地使用权获得赔偿以弥补贷款损失。然后，再按照政策核销贷款。但是，核销只是银行内部认定为贷款损失的账务处理过程，遵循“账销案存”的原则。核销后，银行仍有追索贷款损失的权利，并且借款人的不良信用会终生记录在案。即使今后引入破产制度，对借款人也会造成终生的伤害，借款人以后要再贷款几乎不可能。因此，建议国家有关部门出台政策，对此类情况的贷款给于“豁免”而非“核销”政策。 由于此种情况主要是财产损失，所以应该在事前有相应的财产保险品种。此前，商业银行对于这类保险品种的强制要求已经放开。今后，银行和保险公司应该通过多种手段引导借款人投保相应财险：①将贷款定价和购买保险结合。商业银行可以将个人住房贷款的产品定价和保险产品的营销结合起来，通过价格引导客户购买保险。即对于购买按揭保险的客户，可执行较低的个人住房贷款优