(研究报告）我县城西房地产发展现状及对策.docVIP

我县城西房地产发展现状及对策 城西房地产发展现状及对策房地产业是国民经济的主导产业之一。近年来，我县房地产业在县委、县政府的正确领导下，全面贯彻落实科学发展观，房地产业保持了平稳、有序、健康发展的态势。涉及房地产业税费挈起了我县财政收入1 　　3的天空。今年以来，我县房地产业由于受全球经济不景气及国家进一步加大宏观调控力度等因素的影响，产业处在爬坡 　　过坎的关键时期，呈现了回落的态势。为此，必须全面把握我县房地产业的现状，找准产业存在问题，研究正确的对策为房地产业寻找出路才能推动房地产业继续健康前行。一、当前形势（一）房产形势一年来，由于受全球经济下滑，美国住房次贷危机、雨雪冰冻灾害、汶川大地震等因素的影响，我县房地产的主要指标绝大多数呈下降趋势，在统计的十一项指标中，主要表现为“九降二升”：2008年1-10月份房地产经济主要指标一览表单位：万元 　　万㎡项目内容完成开发投资销售面积交易面积施工面积抵押面积待销面积竣工面积商品住宅均价(元 　　㎡)房地产业产生税收商品住房营业性商品房商品房二手房2007年(1-10月份）3600026.991.8336.388.0833.87101.778.2934.481517101642008年(1-10月份）2100022.681.9712.516.7520.67605.8713.6217828341同比增减-71%-15.96%+7.0%-65.61%-16.46%-38%-41.04%-29%-60%+17%-18%1、“九降”：房地产完成开发投资只有21000万元，同比下降71%，由于投资的“多米诺”效应，施工面积只有20.67万㎡，竣工面积也只有13.65万㎡，分别同比下降38%、60%；商品房交易面积12.51万㎡，同比下降65.61%；二手房交易面积也应声而降，降幅达16.46%；商品住宅销售面积22.68万㎡，销售业绩同比下降15.96%；商品房抵押面积60万㎡，同比下降41.04%；房地产业直接产生的税收8341万元，同比下降18%;商品房待销面积5.87万㎡,同比下降29%。2、“二升”：一是商品房中的营业房销售面积呈7.0%的幅度上升，二是商品住宅均价呈17%幅度上涨。这两项指标上升中，也有一些不和谐的因素，主要是营业房是一部分开发企业出于融资的需要，将产权转移到公司或公司股东名下，表象上是销售业绩上去了，其实是“自产自销”行为，并不是实在的销售业绩；而房价上升幅度也较快，虽然有一部分是受物价上涨推动，但据国家统计局公布的十月份cpi指数也只在4.0%，我县房价上涨幅度明显高于居民消费价格上涨指数。3、隐忧：据我们对2008年10月份当月数据统计结果看，当月数下降幅度比上半年累计数据下降幅度大的多，结合当前形势，在国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策前提下，地方政府若不采取相应的措施，今后一段时期内，房地产主要数据依然是下降走势，而且，幅度较大，即使开发企业房价不降，那也有可能陷入有价无市的僵局，开发企业的资金链十分绷紧或断裂，最终，引发产业经济不健康。（二）地产形势土地是房地产开发的源头。房产的一些主要指标下降，势必倒逆过来，传递到土地源头。我县当前房地产开发用地现状是：１、挂牌土地无一成交据了解，我县上半年用于房地产开发的土地挂牌无一成交。仅县委党校地块就多次流拍。从统计数据来看，１—５月份，我县土地出让金收入绝对数减少9015万元，同比下降53％。今年上半年土地收益主要是收2007年4.25亿元土地出让金的欠额，而今年上半年土地成交量锐减,明年同期土地出让金收入将无钱可收。这表明，一是开发商手头紧，无钱购地；二是他们重新审视房地产市场，审慎投资。2、存量土地开而不发据统计，当前，我县房地产开发企业手头尚有存量土地973.77亩（由于房地产项目具有连贯性，这其中有一小部分已于2007年开始用地，但开发速度较慢，故该宗地仍列入存量土地）。年初预计用地574.38亩，通过规划审批的开发面积为88.1万平米，但从当前的用地、开发情况来看，大多数企业根据当前国际国内房地产形势，选本文章共2页，当前在第1页[1][2]下一页本文章共2页，当前在第2页上一页[1][2]择了任地晒太阳的方式。3、退地风波影响不小今年1—5月份，深圳市用于房地产开发的五宗土地挂牌交易，其中四宗流拍，另一宗以11亿元成交后却被开发商支付4000万元违约金而毁约，土地最终被退还给政府。由此，退地风波在全国震动不小。过去，动辄拍出“地王”，今年已在报端销声匿迹。我县一些开发企业去年抢拍地的热情多少也受退地 　　风波影响而降温。据国土资源部统计数据显示，今年上半年，全国房地产开发用地成交量也大幅下降。一如当初房价在地价的交替上攻那样，在中国楼市承受不了日积月累的风险时，房价与地价的轮番下滑就出