房地产定价策略课件.pptVIP

有一可比实例，成交价格为5000元／ｍ２，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2％，则经过区域因素修正后的可比实例价格为 有一可比实例，成交价格为5000元／ｍ２，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正－３％，则，经个别因素修正后的可比实例价格为 ２．间接比较法 间接比较修正既不是以估价对象房地产的因素为基准，也不是以可比实例房地产的因素为基准，而是设想一个标准的房地产的区域因素与个别因素，并以此为基准，将估价对象与可比实例房地产的各项因素分别与该标准的因素进行比较，并逐项打分。如果将基准分值设定为100，则当估价对象与可比实例的某项因素优于该标准时，得分高于100；反之，得分低于100。它也可通过列表直观显示比较结果。 因素 权重 标准状况 估价对象 可比实例A 区域因素 商服繁华度 f1 100 交通通达性 f2 100 。。。 fn 100 小计 1 100 个别因素 建筑物成新 f1 100 临街状况 f2 100 。。。 fn 100 小计 1 100 求取比准价格 以市场比较法来求取估价对象房地产的价格时，通常需进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。通过这几个方面的修正，就把交易实例房地产的价格转变成了估价对象房地产的价格。其计算公式及所代表的意义如下： 求取方法 由于选取用来比较参照的交易实例有多个（至少３个），通过上述各种修正之后，每个交易实例都得出一个价格（ＶＡ，ＶＢ，ＶＣ），　而且不可能完全一样，最后需要综合求出一个估价额作为估价对象房地产的估价额。对于多个价格进行处理，确定最可能的合理价格的基本方法有以下几种： １．简单算术平均法 以多个（如３个）价格的平均值作为最后综合结果，则比准价格为 ２．加权算术平均法 若考虑到各个可比实例的价格的重要程度不同，则对每个价格赋予不同的权重，如赋予实例Ａ 的权重为ｆＡ、赋予实例Ｂ 的权重为ｆＢ、赋予实例Ｃ 的权重为ｆＣ。通常对较类似的房地产交易实例，赋予的权重较大，反之赋予的权重较小。然后加权平均求取综合结果： ３．中位数 中位数是把一组价格数据按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，选择位于中间位置的数字作为最终的结果；当项数为偶数时，选择位于中间位置的两个数据求其平均作为最终的结果。 ４．众数 众数是选择一组数据中出现频率最高的数据，作为最终结果。 5.其他 一、新产品定价策略 1、撇脂定价策略（高价）——在新产品上市初期将价格定得很高 2、渗透定价策略（低价）——在新产品投入市场时，将价格定得较低 3、满意策略（中价）——把产品的价格定在适中位置，使企业和顾客都感到满意的策略 1、数值定价策略 形式：整数定价 尾数定价 2、声望定价策略 3、折扣定价策略 形式：现金折扣 数量折扣 职能折扣 优惠劵、老带新 4、单一和差别定价策略 二、心理定价策略 1、主辅产品组合定价策略 2、配套定价策略 三、组合定价策略 差别定价法或价格歧视（price discrimination） 概念：差别定价策略是实际中应用较典型的定价策略之一，也称为歧视性定价（Price discrimination），是对企业生产的同一种产品根据市场的不同、顾客的不同而采用不同的价格。 条件： (1)企业对价格有一定的控制能力 (2)产品有两个或两个以上被分割的市场 (3)不同市场的价格弹性不同 差别定价法或价格歧视（price discrimination） 概念：差别定价策略是实际中应用较典型的定价策略之一，也称为歧视性定价（Price discrimination），是对企业生产的同一种产品根据市场的不同、顾客的不同而采用不同的价格。 价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种霸王做法。 条件： (1)企业对价格有一定的控制能力 (2)产品有两个或两个以上被分割的市场 (3)不同市场的价格弹性不同 3．差别定价策略类型 （1）根据不同消费者的心理支付价格，确定差别性价格。 （2）根据不同消费者消费数量或消费次数的多少，确定不同的价格。 （3）根据不同消费者的消费时间区段的不同，确定不同价格。 （4）根据不同消费者不同的消费意愿，确定不同价格 。 （5）根据不同消费者不同的消费方式，确定不同价格 。 如某房地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登