厦门五缘湾道2009G24地块投资竞买项目建议书.docVIP

2009G24地块 投资竞买项目建议书 目 录 一、出让条件 二、项目分析 三、市场研判 四、项目定位 五、财务评估 第一章、出让条件 1.1 地块介绍 地块编号： 2009G24 土地位置： 湖里区（06-08）五缘湾西片区、五缘湾道西侧、金湖路北侧 土地面积(㎡)： 32880.931 土地用途： 居住、商业 建筑面积(㎡)： 78810 出让年限(年)： 居住70年商业40年 出让方式： 挂牌 挂牌起始价(万元)： 40160 ㎡竞买保证金(万元)： 6024 增价幅度(万元)： 100 截止日期：2009-9-8 1.2 关键指标 项目 2009G24-1 2009G24-2 用地面积 16918.669㎡ 15962.262㎡ 建筑面积（计容) 38910㎡以下 39900㎡以下 其中居住建筑面积 35020-35210㎡ 35910-36110㎡ 商业建筑面积 3700-3890㎡ 3790-3990㎡ 容积率 2.30以下 2.50以下 建筑限高 黄海高程72.66－82.76米以下 黄海高程66.01－75.81米以下 第二章、项目分析 2.1 项目区位 2.2 项目配套 教育配套：乐安中学、双十中学枋湖校区、五缘学区、中央音乐学院钢琴分校厦门实验小学分校生活配套：湿地公园、五缘湾商业街C区娱乐配套：游乐场、帆船俱乐部、海上运动中心交通配套其他配套：五通商务区、软件园、观音山CBD、湖里区政府、湖里高新科技园 公交：6路.市区线路(火车站--五缘湾运 源昌鑫海湾59734平，海景公寓、海景别墅 正在销售 新景国际外滩 总建20.2万平 尚未动工 国贸天域 总建21.3万平，海景公寓、海景别墅 已动工，预计年底推出 源昌洲际海湾 总建167330平 尚未动工 紫金2008G06地块 总建49600平 前期规划 亿力21470平 前期规划 恒禾2009G12地块 总建15万平 前期规划 五缘湾片区在售及未售楼盘共有11个，可售存量总计约100万平方米，其中与2009G24地块禀赋较为接近的有水晶森林、紫金2008G06、亿力源昌鑫海湾 楼面地价 7966元/平 15498元/平 13148元/平 项目名称 紫金2008G06地块 亿力2009G12地块 楼面地价 5363元/平 4152元/平 9340元/平 第四章、项目定位 4.1 市场定位 根据项目的资源禀赋和市场机会，建议项目定位为： 中高端项目 4.2 客户定位 项目地处岛内东部新区，主力目标客户可以定位为湖里区政府公务员、湖里高新技术园中高层管理人员、泉州私营企业主等。 4.3 价格定位 根据项目定位、项目禀赋，初步研判项目物业售价如下： 住宅12000元/平，商业25000元/平，车库15万元/个 第五章、财务评估 5.1 技术指标 项目 单位 指标 备注 总建筑面积 平方米 109410 地下地上建筑面积之和 地上建筑面积 平方米 78810 按出让指标 其中住宅建筑面积 平方米 71000 按出让指标预估 商业建筑面积 平方米 7400 按出让指标预估 配套建筑面积 平方米 410 按出让指标预估 地下建筑面积 平方米 30600 按每个车位45平计算 地下车位数 个 680 按规范预估车位数 5.2 销售收入 物业类型 建筑体量 销售单价 销售收入 住宅 71000㎡ 12000元/㎡ 85200万元 商业 7400㎡ 25000元/㎡ 18500万元 代建公建 410㎡ 2200元/㎡ 90.2万元 地下车位 680个 15万元/个 10200万元 合计 —— 113990.2万元 项目物业销售收入合计为113990.2万元。 5.3 开发成本 序号 费用名称 金额（万元） 备注 项目开发建设总支出 29838.2+ 1.15232X 1-11项总和 1 土地费用 1.04X 土地费用含土地拍卖成交价格和土地契税 1.1 1.2 土地出让价格 土地契税 X 0.04X 土地成交价格假定为X万元 土地契税等合计为土地成交价格的4％ 2 前期费用 288.5 含勘探、设计和场地准备等费用 2.1 2.2 2.3 勘探费用 设计费用 场地准备费用 19.7 218.8 50.00 勘探按用地面积6元/㎡计算 设计费用按总建筑面积20元/㎡计算 场地准备费用按50万元计算 3 基础设施费用 1094.1 按总建筑面积100元/㎡计算，含供水、供电、供气、排污、路灯、环卫设施以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用 4 道路绿化费用 657.6 按用地面积200元/㎡计算 5 建筑安装费用 24019.2 为建造房屋建筑物