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浅析房地产市场的行政监管 浅析房地产市场的行政监管 　　房地产是关系到国计民生的重大问题，近年来，我国房地产事业发展迅猛，但是发展迅猛的背后伴随着诸多问题，亟待加以改进和完善。确保商品房消费者的合法权益，促进房地产事业健康有序地发展，是我们工商部门义不容辞的责任。 　　一、我县房地产市场行政监管基本情况 　　 　　今年以来，我局领导高度重视房地产专项整治工作，年初即召开了房地产市场秩序专项整治工作专题会议，专门研究部署了专项整治工作的具体分工，确定了由经济检查大队负责房地产市场的监管，并结合本辖区实际，制定下发了具体的工作方案，确定了整治重点。 　　二、我县房地产市场存在的主要问题 　　（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。 　　（二）招投标运作不够规范。在土地拍卖时，相关部门未充分征求工商部门的意见，参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查工作没有工商部门的参与，难以保证竞标企业的主体资格合法。 　　（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。在房地产广告中对房地产性质、价格、地理位置作虚假表述，广告中承诺的小区设施、环境等具体内容不予兑现，广告内容中含有“升值、100%增值、全城最低价和本楼盘绿华率、容积率全城第一”等禁止性内容，误导消费者。部分房地产开发商未经登记审查，擅自发布户外广告。 　　（四）合同违法行为时有发生。一些开发商与消费者签订购房合同时，虽使用的是《商品房买卖合同》示范文本，但在合同的空白处所填的内容多为设法规避本应承担的责任，或是通过补充协议，增加对开发商有利而不利于购房人的条款或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。 　　（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积“缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。 　　（六）注册资金有抽逃现象。个别房地产开发企业本身注册资金不够，主要采取从银行贷款或向他人借款，在取得注册登记后随即抽空资金返还贷款或借款。 　　三、房地产市场行政监管中的难点 　　（一）日常监管难度大。执法人员到房地产企业巡查时，有些企业不配合，以负责人不在、或保管公章的人不在，拒不签字盖章或提供合同复印件等。同时，房地产行业易发问题的环节、部位多，包括从征地拆迁到项目审批的各个环节、工程承发包、商洽、房产经营销售、材料设备采购等，我们工商部门的检查很难做到面面俱到。 　　（二）调查取证难。例如查处“两虚一逃”行为主要依靠对企业进行财务查帐获取证据，检查中发现大部分企业不配合，以各种理由拒不提供验资或审计报告，而“两虚一逃”行为具有隐蔽性，在没有专业人员协助调查的情况下，检查难以涉及到抽逃出资、虚报注册资本等领域。 　　（三）执行处罚难。有些房地产企业负责人法制观念不强，对工商部门的处罚决定拒不执行，要借助于司法机关的强制措施才能执行到位，执法成本比较高。 　　（四）消费维权难。一是由于商品房消费投诉有着涉案成本高和群体性特征，其解决难度大，调解成功率低。二是消费者举证难。以房屋质量纠纷为例，如果消费者质疑房屋质量有问题，就必须出具权威部门的质量鉴定，而完成一项房屋质量鉴定，鉴定费用要在十几万元以上。支付如此高额鉴定费用，无论对个人消费者还是群体消费者都有难度。三是开发商不配合。部分开发商对消费者反映的问题常常持消极对立的态度，消费者相对于开发商处于弱势地位。 　　四、加强房地产市场行政监管的措施 　　对于房地产市场存在的诸多问题，既有房地产市场管理政出多门，相互协同的工作机制尚未建立，也有关法律法规不够完善，缺乏具体的相关规定，还有工商部门手段有限等原因。笔者认为，作为履行市场监管的职能的工商部门，应充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，可以从下几个方面进行。 　　（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管 　　土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。 《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或