土地制度改革的关键环节.pptVIP

Nov.25, 2003 难题与选择：土地制度改革 难题与选择 ——土地制度改革的关键环节 周其仁 北京大学中国经济研究中心 qrzhou@ccr.pku.edu.cn 问题和背景 工业化和城市化过程中的土地资源利用、流动和再配置 模式选择：要不要扩大市场机制在土地配置中的作用？ 市场机制与产权：“所有定价问题都是产权问题（every question of pricing is a question of property rights）” （A. Alchian)。 产权中的转让权：权衡资源自用与转给他人用之间得失的权利 土地制度改革的历程 上世纪70年代末开始的农地产权制度改革 农户承包经营权 农地转让权 法律表达 上世纪80年代后期开始的城市土地市场化改革 城市土地使用权及其转让 土地批租制度的形成 法律表达 九十年代中期以来的大规模“农（地）转非” 现行“农地转用”体制 土地“农转非”的约束条件： 合乎土地利用规划、通过行政审批； 除农村和农民自用的部分外、土地“农转非”必须同时完成“从集体所有权转为国家所有权” 基本的合法形式：征地 宪法的限制（”为了公共利益“）和不限制； 政府主导、政府审批； 以集体、而不是承包农户为法定对象 由政府决定补偿的原则和实际数额 当农地转为非农用地时，现行法律既不承认、也不保护集体土地所有权与农户的土地承包经营权。 重要的制度细节 （一）“全部城市土地归国有”的宪法准则 1982年宪法第一次宣布 与1975、1978年宪法的对比 征地几乎成了唯一通道； （二）法定征地补偿 以“土地原用途的年收入”为补偿基准； 法定最高补偿倍数与土地的收益年限； 没有清楚的法定最低补偿 关于“利益无差别”原则 （三）征地筹资与牟利 征地补偿与批租之间的差价； 批租价与划拨之间的差价； 产权租金转为“权力租金”； 违法的收益与可能的代价 “转让权管制” “转让权管制”：当转让权被限制的时候，价格机制就无从调节农地转让 “土地的农转非管制”达到了宣称的目标吗？ 严格保护农地？ 降低工业化和城市建设的成本？ 城市已有土地利用的效率又如何？ 对政府和官员行为的影响？ 对增加农民收入的影响？ 对公正的影响？ 现行体制的两难境地 难题所在 农地制度与城地制度改革的渐进主义 征地制度改革的困难所在 观念与理念：土地涨价归谁？ 城市化需求 实际利害：地方财政基础 农民利益与城市化需要的两面夹击 老办法与新办法：路径依赖 实践的启发 南海 昆山 芜湖 可能的选择 征地权严格限于“公共用途”； 政府征地按市价补偿； 土地用途管制与规划的经济学准则； 开放非公共用途的农地转用市场 法律承认并保障农户土地承包权进入一级土地市场； 重建土地资源税； 有待研究的问题 关于完备的土地转让权 “公共用途”的定义和确定程序 “按市价补偿”的信息和程序 农民土地产权进入一级土地市场的交易费用 农地承包与非农土地批租的期限问题 实行土地资源税的条件 停止农地转用审批的过渡政策和长期制度 * * 土地制度改革的三个环节 I、 农用土地的 农户经营与转让 II、 农地转非 （征地制度） III、 城市土地市场 * *