试论我国商品房买卖合同中的违约金变更制度.docVIP

内容摘要：商品房买卖合同缔约人订立合同的目的是为了使自己的利益得到，而一方当事人的违约行为可能使得对方当事人的利益得不到实现。因此，研究违约行为及其救济方法，对于保护当事人有着重要意义。本文通过对违约行为、违约责任的论述，介绍了违约责任的概念、特点、归责原则、免责条件以及违约责任等问题，阐述了我国《合同法》中关于违约责任的规定。着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，我国的不动产立法不完善，市场机制健全，商品房交易行为不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，利用商品房买卖合同欺诈买受人，合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为十大投诉热点之一，成为社会关注的焦点。商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在英美法中违约责任通常被称为违约的补救（remedies?for?breach?of?contract），而在大陆法中则被包括在债务不履行的责任之中，或者被视为债的效力的范畴。违约责任是保障债权实现及履行的重要措施，它与合同义务有密切联系，合同义务是违约责任产生的前提，违约责任则是合同义务不履行的结果。违约责任具有以下特点:第一，违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。这里包含两层意思:其一违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的合同关系,若当事人之间不存在合同关系,则无违约责任可言其二违约责任是以违反合同义务为前提,没有违反合同义务的行为,便违约责任。第二，违约责任具有相对性。违约责任的相对性,是指违约责任只能在当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。第三，违约责任补偿性。违约责任,主要是一种财产责任。违约责任的主要目的在于补偿合同当事人因违约行为所遭受的损失。从违约责任方式来看,无论是强制实际履行,还是支付违约赔偿金,或者采用其他补救措施,无不体现出补偿性。，罚性。第四，违约责任的可约定性。根据合同自愿原则,合同当事人可以在合同中约定违约责任的方式、违约金的数额等,但这并不否定违约责任的强制性,因为这种约定应限制在法律许可的范围内。1如：开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，如何理解“由于出卖人的原因”，此条司法解释采纳的归责原则是严格责任还是过错责任？依笔者理解，此处为过错责任原则，因为：严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因为不可抗力。而此处“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因。该条解释规定的是法定违约责任，笔者认为，此处即是严格责任的例外，其采取的归责原则为过错责任原则。 商品房买卖合同的违约责任形态 综合我国《合同法》及，笔者认为主要有以下几种：第一，预期违约。这是从英美法的概念。可分为两种具体类型：预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。第二，。主要包括届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。拒绝履行发生在履行期届满后，迟延履行。包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。第，不适当履行。即指虽有履行但履行质量不符合合同约定或法律规定的违约情形。包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指质量的违约情形。债权人可依要求对方承担修理违约责任。加害给付,是指债务人因交付的的而造成他人的人身、财产损害的行为。根据《合同法》第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应承担损害赔偿责任。第，其它违约行为。行为。 免责事由所谓免责事由，是指免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。1具体包括法定的免责事由和约定的免责事由