中国房地产业投资发展前景分析2002.docVIP

中国房地产业投资发展前景分析 2002-05-30 一、房地产投资在我国经济发展中的作用 90年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用。特别是在1992-1994年和1998-2001年这两个时间段内，房地产的发展具有举足轻重的作用。邓小平同志南巡讲话之后，我国经济摆脱了1989和1990年的低潮，在1992-1994年获得快速发展，这3年的GDP增长速度达到两位数，投资增长都在30％以上，而在这快速发展中，房地产投资起到了急先锋的作用，在1992和1993年都是成倍增长，占总投资的比重迅速上升（见表1）。从1997年开始我国经济发展进入新阶段，基本告别了长期以来的“短缺经济”，进入了基本平衡，大部分产品供大于求。在亚洲金融危机的1998年和1999年，在世界经济不景气的2001年，消费疲软，出口低增长的情况下，投资对经济发展的促进作用明显增强，而房地产投资又是投资增长的主力，1999年以来，每年的投资增长都高于总投资的增长，占总投资的比重在2001年达到16.9％，是前所未有的高比重（见表1）。另外，房地产业投资在吸纳劳动力和就业方面也起到了很大的作用，直接从事房地产开发的公司在10年中增长了5.2倍，从业人员从14.7万人增加到97.2万人（见表2）。同时由于房地产业的开发，为从业人员总数达2740万的建筑施工队伍提供了近1/5的工作机会。再有一个方面是对改善城市居民住房和办公条件发挥了重要的作用，到2000年，房地产开发的房屋竣工面积占全国城镇房屋竣工面积的24.9％，而住宅竣工面积则占41.3％（见表3）；1991-2000年国内共出售商品住宅14.0万平方米，按2000年城镇4.58亿人口计算，平均每人1.73平方米（见表4）。 二、21世纪初期房地产业展望 目前，人类已进入的21世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展的时期，也是机遇和挑战并存的时期。我们要在这10年中实现现代化的第二阶段的目标，经济总量要翻一番。为了实现经济的健康发展，将对经济结构进行战略性调整，大力发展第三产业。而房地产业是第三产业的重要组成部分。 当前房地产业发展的特点： （1）处于重要的转变时期。一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。二是随着国家把住房消费作为扩大消费的重点，房地产业对经济的贡献已从投资推动转变为投资与消费双推动。三是在社会主义市场经济体制逐步确立的过程中，房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变。四是我国在去年已加入WTO，随着WTO各项有关条款的 实施，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化，主要表现是我们必须把着眼点从国内市场竞争扩大到国际市场竞争，竞争对手从国内的企业扩大到国外的企业，竞争规则从国内规则变为国际规则。 （2）住房制度改革仍是房地产业发展的重要推动力。房地产业的发展和繁荣一直有赖于住房制度的改革，从1998年开始的停止住房实物分配，集团购买退出市场和实行货币化分配的改革已在全国逐步推开，经济适用房的建设计划等等，都将在21世纪初期为房地产业的发展提供广阔的市常 （3）房地产市场已具雏形。近几年为扩大内需，拉动经济的发展，国家对住房市场给予特别关注。不断规范和促进房地产交易市场的发展，优化市场环境，制定鼓励住宅消费的税费政策，积极开展住房二级市场和租赁登记备案制的试点，并将在全国推开。这些措施对进一步发展和完善房地产交易市场都有重要的推动作用。 （4）商品住宅发展的新时期。人们消费观念的转变和国家对住房实行货币化分配，把商品住宅的发展推向了新时期。其特点：一是住宅总量高速增加，预计从1998年开始的高速增长还将持续一个较长的时期。二是住房分配体制仍处于变革期，住房体制改革的办法虽然已经确定，但要在全国实现，还要有一个过程。在这个过程中，还可能制定更合适的新方案。三是各项促进住房消费政策的启动期，近几年国家把住 房消费作为推动经济增长的重要手段，为此制定了一些鼓励住房消费的政策。这些政策的效果有些已经显现，有些将在今后逐渐显现。四是住房质量的提升期，人们消费意识和消费商品的提高，已促使开发商在房屋的设计和施工中更加关注房屋的质量、适用性、环境和外观等等。 发展房地产业的有利因素： 第一是国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（这是指建筑面积，按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算，为16.54平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政