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城市化背景下的土地产权问题探析 ——土地产权的自由交易 杨斐 【摘要】 本文是在当前中国的城市化背景下，从房地产开发热和农业可耕地急需保护的矛盾冲突着眼，剖析了冲突存在的根源，即是现行的土地产权制度，不能实现土地产权的自由交易，在缺乏土地流转市场的情况下，政府的以“保护耕地”为目的的措施均收效不大。本文通过分析城市的特殊集聚特性，发现在实现土地产权自由交易的前提下，其本身就是一种有效保护耕地的制度安排。 【关键词】 土地产权 自由交易 城市化 一、问题的提出 近年来，随着我国经济的高速发展和城市化进程的加快，农地非农化已是一个不可扭转的趋势。突出表现为房地产的开发热，在我国房地产市场供销两旺、房地产业取得快速发展的同时，也存在着房价涨幅较快的情况，并影响到房地产业的可持续发展。从2003年起，我国房价出现了过快上涨现象。2005年1一8月份，全国商品房均价为2996元/平方米，同比上18.7%。根据国家发展和改革委员会、国家统计局官方网站发布的数据，2006年1一10月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6% ，涨幅比上月提高0.3个百分点。与上年同期相比，新建商品住房销售价格涨幅较大的城市依次为北京(10.7%)、厦门(10.5%)、深圳(9.9%)、福州(9.6%)、沈阳(9%)、广州(8.8%)等。2006年10月，上海市的商品房均价再次突破万元大关，达到10714元/平方米，环比增长17.66%。 与此同时，我国可耕地的面积和质量却在不断的快速下降。“土地是财富之母”这一名言形象地概括了土地在国民经济中的基础地位和作用，可耕地更是基础中的基础。但是，根据全国基本农田保护检查统计显示，目前我国在册基本农田面积只有l5．89亿亩，已经低于上一轮全国土地利用规划确定的16．28亿亩的底线。同时，我国的耕地后备资源又非常有限，据国土资源部日前公布，全国目前共有耕地后备资源总量为1．13亿亩，耕地保护工作面临 着日益严峻的形势。 由此，就形成了当前我国的城市化背景下，房地产开发高烧不断、房价持续高涨与耕地锐减，耕地保护和粮食安全问题紧迫的冲突。本文正是从关注这一矛盾着眼，探索这个冲突存在的根源。在研究了现行的我国土地产权制度的前提下，借鉴国内学者关于土地产权制度安排的研究，并且结合新制度经济学中产权理论，着重分析土地产权自由交易的可行性，以此作为当期尖锐冲突的解决思路。一方面，从城市组织的特性出发，探索土地产权自由交易的必要性与可行性；另一方面，研究了政府行为在土地产权制度中所扮演的角色。这两方面是对相关学者研究的部分补充，特别是结合了我国特殊的背景和城市化进程中的问题，通过经济学理论，进一步为系统论证土地产权自由交易问题提供思路。 二、文献综述 关于土地产权问题，特别是土地产权交易方面，中外学者都做出了大量的研究。 马克思的土地产权制度理论的研究 马克思的土地产权理论主要包括土地产权制度及其变迁理论、土地产权权能理论、土地产权结合与分离理论、土地产权商品化及配置市场化的理论。马克思认为，人类社会的第一种土地产权制度是原始的土地公有产权制度，土地私有产权制度是在此基础上发展起来的。而土地私有产权制度主要包括奴隶制土地私有产权制度、封建土地私有产权制度和资本主义土地私有产权制度。 洪名勇（2000）全面对马克思的原始、奴隶、封建、资本主义的土地私有产权制度进行了剖析，并且着重强调了资本主义产权制度作为最具代表性的土地私有产权制度所包含的内在矛盾，从而论证了社会主义土地公有产权制度替代前者的历史必然性，进一步详细阐述了马克思关于社会主义土地公有产权制度的思想。 此外，还有关于马克思土地资本化理论的研究。南京大学经济学院的教授葛扬（2007）对马克思土地资本化思想进行了系统化、理论化的挖掘和研究。所谓资本化(Capitalization) ,是指任何把资产凭其收益转换成资产的现期市场交换价值的过程。马克思认为,一切形态的地租都“是土地所有权在经济上的实现”①,即地租是土地所有者出租他的土地每年获得的超额收入。不同形式的土地所有权,会产生不同形式的地租。但是,“不论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式,而地租又是以土地所有权,以某些个人对某些地块的所有权为前提。”② 因此,土地的使用权价值必须要从投资土地所能带来的收益来分析。把土地收益还原为资本价值这个资本化过程,是土地估价问题的核心。对土地使用权实行资本化,就是通过一定的手段寻找能够带来等值收益的“资本”价值的工具。对抽象权利的资本化,尤其是土地使用权的资本化,一般通过收益资本化的方法来计算的。在假定市场是完全竞争的条件下,土地使用权资本化可以用土地的纯收