第一章 房地产营销概述.pptVIP

房地产营销学 主讲：陈向军 个人简历 基本要求 参考书目及期刊网站 1、栾淑梅 《房地产市场营销实务》，机械工业出版社2010年1月 房地产营销导论 [教学目的与要求] [主要内容] [教学重点和难点] 教学重点 市场营销学的基本概念与发展 房地产市场的基本特征 房地产营销基本流程 房地产营销注意的问题 背景材料之一：房地产业的发展历程 1、十一届三中全会以前，我国实行住房的实物分配，房地产业发展滞后。 2、十一届三中全会以后，在改革开放的背景下，随着推行房屋商品化政策，改革住房制度和土地使用制度，现代房地产产业开始兴起，并得到快速发展。 3、1992年和1993年，我国出现“房地产热”。 4、1993年后国家开始实施“宏观调控”，抑制房地产业的迅猛发展。 5、1998年，国家提出把住宅建设培育为新的经济增长点。 6、2003年，国务院18号文件将房地产业定为国民经济的支柱产业。 7、2008年，国家又将房地产业确定为国民经济的重要支柱产业。 8、2009年，房价成为最牵动人心的话题之一。 9、2010年，房地产成为中央宏观调控的重要行业。 10、2011年，房地产将会怎样？？？？？？？？？ 背景材料之二：房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业1、房地产开发投资对经济增长的平均贡献率超过了20% 单位：% 背景材料之三：房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业2、房地产行业从业人数增加迅速 单位：万人 背景材料之四：房地产暴利时代已终结??2008年08月06日02:56??新京报 国家统计局称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨。“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”　 房价涨幅逐月回落：“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。 面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。” “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。” 超出国民消费能力：“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”国家统计局称，根据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。国家统计局提醒，房价涨幅虽已放缓，在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产市场发展的预期也难以真正乐观起来。 背景材料之五：最牛售楼小姐一年卖楼13亿元 一个售楼员一年能卖多少套房子？赚多少钱？最新的成交纪录是13亿元，按业界惯例大约能提成200万元。 这只是海南雅居乐·清水湾一位售楼小姐2009年的销售成绩，这一“天文数字”吸引了无数同行和外行的眼球。“在广州市场，售楼小姐一年卖一个亿都罕见呀，13亿元简直不可思议！”从事房地产业达12年的广州地产营销专家邓浩志对记者如此感叹。但在“神话”频出的海南楼市，这样的数字或许并不为奇。 据《每日经济新闻》（2010年2月26日） 背景材料之六：2010年中国城市房价排行榜100位 排行 城市 新房均价(元/平方米) 1 杭州市 25840　　2 北京市 22310　　3 上海市 19168　　4 温州市 18854　　5 三亚市 18319　　6 深圳市 16978　　7 宁波市 13438　　8