行业分析：地震对房地产行业及市场的影响.pdfVIP

正合观点  地震对房地产市场的影响分析 —以美国、日本及台湾为例 人类自诞生之 日起，便孜孜不倦地探索 自然、改造世界，进而与地球和谐共存。地震作为 人类所面临的预测难、危害大的一种自然灾害，对社会经济发展产生深远而复杂的影响。 本文将以美国 1994 洛杉矶大地震、1995 年日本阪神大地震（阪神-淡路）以及台湾 921 大 地震为例，分层次（房地产行业宏观环境、中观房地产市场、微观购房者消费选择模式） 详细分析汶川大地震对成都、乃至中国房地产业所产生的短期-长期影响。 一、案例研究背景介绍 1、美国 1994 年洛杉矶地震 洛杉矶是全美仅次纽约，人口密度最大，零售商业总额排名第二、以商业及旅游业为主要产 业的特大城市，经济总量占全美的 6.45%。 洛杉矶占地 3540 平方公里， 北起塔哈扎比山， 南至长滩， 东起波莫那， 西抵 Santa Monica， 包含 80 余个城镇与城市中心，是典型的巨型多中心松散型城市。1994 年 1 月 17 日，美国 北部山脉地带发生 6.7 级地震， 此次地震离洛杉矶市中心只有 32.19 公里， 造成洛杉矶高达 300 亿美元经济损失。其中，62 人死亡，9000 多人受伤，25000 人无家可归，毁坏建筑物 2500 余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的 11 条城际主干道 被迫关闭。 2、日本 1995 年阪神大地震 1995 年 1 月 17 日日本兵库县南部发生 7.2 级地震。本次地震是 日本第一个袭击市中心区的 大地震，影响范围波及整个日本第二大经济圈——关西经济圈 （该经济圈产值占日本国内生 产总值的 17%），造成经济损失 1000 亿美元，人员死亡 6433 人，灾民 32 万人。 其中，震中神户市作为兵库县首府，面积 544 平方公里，人口近 143 万，地处日本第三大工 业区和交通枢纽地带——阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪和第六大城市神 户，制造业产值占全国的 13%，工厂数占全国的 15%，钢铁产量占全国的 24%，纺织业占全 国的 20%，机械制造业占全国的 19%，电器产值占全国的 10%。阪神工业区还生产汽车零部 件、化学制品，造纸、造船业发达。 震灾对日本经济造成的损失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带和日本的对外贸易。 神户市作为受灾最严重的地区，死亡高达 5471人，房屋损坏 67421 间。 3、台湾 921 大地震（集集大地震） 1  正合观点  1999 年 9 月 21 日台湾南投县集集镇发生 7.3 级地震， 台中县、 南投县为本次地震的主震区。 其中，台中县占地 2051 平方公里，人口 150. 2 万人，下辖２市 （丰原市与 大里市 ）５镇 （东势镇、大甲镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇） １４乡；而南投县占地 4106 平方公里，人 口 54 万，以高山为主。主震区主要产业均以农业、机械为主，旅游与电子业为辅，经济总 量占全台湾比例非常小。 本次地震波及整个台湾岛，经济损失高达 112 亿美金，18 万家庭房屋受毁，造成 13711 人 死亡， 11306 人受伤。地震袭击台东主要发达地区，其中地震中心区域台中县和南投县 GDP 占台湾省 7.6％，受灾严重的区域 GDP 占台湾省超过 50％。 由于台湾房地产泡沫自 80 年代开始破灭，截至今日才开始逐渐复苏。在台湾资产泡沫发生 以后，政府对资产价格支持的政策一直偏中性。故台湾案例在本报告中仅做局部经验借鉴。 二、汶川地震对区域房地产宏观环境的影响 根据 PEST 宏观环境分析模型，我们将对房地产行业宏观环境从经济 （Economic） 、政治 （Political） 、社会 （Social） 、以及科技（Technological）四个方面展开分析。 1、 经济方面 报告分析要点：GDP、CPI、货币政策 、财政