2010专题报告01：房地产税费制度对房地产价格变动影响.doc

房地产税费制度 对房地产价格变动的影响 REICO 工作室 2011年1月  课题顾问： 孙 钢 课题负责人：张学诞 课题组成员：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙 许 文 梁 季 施文泼 执 笔 人：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙  目 录 内容摘要 3 一、国外房地产税制比较分析 3 （一）房地产税的分类 1 1．房地产保有税 1 2．流转环节房地产税 2 （二）房地产税税制要素比较 2 1．保有环节 2 2．流转环节 5 （三）房地产税税收收入及分配情况比较 8 1．房地产税的收入情况比较 9 2．房地产税的收入归属比较 11 （四）房地产税税权划分比较 13 二、我国房地产税制分析 15 （一）我国现行房地产税制概况 15 1．房产税 15 2．城镇土地使用税 15 3．土地增值税 15 4．耕地占用税 15 5．契税 16 6．营业税 16 （二）我国房地产税费收入情况分析 16 1．房地产税收 16 2．房地产类收费 18 （三）我国房地产税制存在的主要问题 19 1．税种多，重复征税严重 19 2．税基窄，税款流失较多 20 3．重交易轻保有，税负不公 20 4．规模小，不能满足地方财政需要 20 5．费大税小，扭曲了税费关系 21 6．计税依据不合理，背离房地产税的本质特性 21 7．配套制度不完备，制约房地产税的发展 21 三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响 21 （一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响 21 1．短期内税费变动对房地产价格的影响 22 2．长期内税费变动对房地产价格的影响 24 3．实证分析 25 （二）保有环节税费变动对房地产价格的影响 35 1. 保有环节税费变动对房地产价格的影响——理论分析 35 2．房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响——其他国家的历史实践 38 3. 房地产税收对房地产价格的影响——现实分析 43 四、结论 46 参考文献 47  内 容 摘 要 本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上，研究了我国现行的房地产税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。本报告包括四部分： 第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。国外房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。从收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税。在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。 第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。从我国现行税制来看，主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等突出问题。 第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。对于流转环节的分析，采用了供求变动分析法；对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析法。在流转环节，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。通过分析得出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。从我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋