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东滩视点 第52 期 园区开发模型——可复制的产业地产模式 本期导读： 联系我们： 产业地产开发热潮 上海东滩投资管理顾问有限公司 园区开发模型的几个特性 电话：021 园区开发模型——可复制的产业地产模式 网址： 案例借鉴：天安龙岗数码新城 邮件：dtgw@ ※动态资讯※ 产业地产开发热潮正在改变着传统的园区开发模式。受国家产业结构优化升级及对 住宅市场的调控的影响，产业地产迎来了利好的发展机遇。传统的房地产开发商为实现 企业的转型和发展，纷纷在全国范围内展开战略布局， “目前国内排名前20 的房地产 商，有一半以上涉足于产业地产。”如深圳天安数码城集团在全国13 个城市布局了天安 数码城项目，联东集团在全国7 个城市开发运营12 个联东U 谷产业园项目。 ※主题解析※ 随着对专业化要求的加深，企业已经成为园区开发运营的关键主体，从开发主体的 利益以及园区发展的趋势出发，探寻一种可复制的园区开发模型，成为新的时代背景下 产业地产开发模式。产业园区的开发模型应该具有以下几个特性： 混合化。企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求， 同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微 利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空 间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。比如，天安数码城已成为集产业、商务、 交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系， 推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。 精细化。以往政府主导园区有着天然的政策优势，园区更多受外力驱动发展。动辄 几十万亩的土地开发、追求“数字”政绩体制制约下，传统的园区开发普遍表现为产业 结构“大而全”式的粗放发展。随着政策优势影响的下降，要获得比较竞争力则需要来 自产业、服务、文化等园区内力驱动，同时，土地面积规模也达不到过去的规模，这些 都对园区开发提出了精细化开发的要求。 东滩视点 第52 期 产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。产业结构 从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值环节 成为主导；功能分区的规划更为细致，物业类型、各类功能区配比、容积率都更为具体； 开发商为园区提供的服务更加专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务 的全套管家式的服务体系。 复制性。对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全国范围 内树立品牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性，如深圳天安数码城 集团，20 年间已在全国 13 个城市成功布局了天安数码城项目，与100 多家行业优秀企 业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商 业发展模式。 ※主题观点※ 园区开发模型——可复制的产业地产模式 随着产业分工专业化的不断加深，产业聚焦化的特征也愈加明显，不仅表现为产业 门类聚焦，而且在产业链环节上也呈现更为纯粹的趋势。这种聚焦使得更为深入、细化、 有针对性的探索产业发展需求成为可能，同时为构建模型化的开发模式带了可能。 围绕聚焦产业，将产业园区开发重点进行模型 解构，构建起 “一个主题，三大模型”的园区开 发模型。一个主题即主题性产业引擎，三大模型解 构成空间模型、能力模型、商业模型三大模型，每 个模型各有侧重点，相对独立，又相互联系，形成 一个完善的支持系统。 一、构建主题性产业引擎 聚焦的主题性产业无可厚非是园区的核心引 擎，战略新兴产业成为产业地产发展的热点。从产业门类来看，十八大的召开进一步指 出要优化产业结构、促进区域协调发展，生物、互联网、新能源等战略性新兴产业发展 迅猛；从产业链环节来看，高新技术产业的研发、设计环节以占地规模小、附加值高、 污染小等特点，更有利于开发商高效利用土地价值，因此受到产业地产的追捧。 从东滩顾问运作的项目实例来看，华夏幸福基业固