某广场招商策划草案(35页).ppt

金江广场 * 招商策划草案 目录 第一部分 项目定位 项目分析 项目经营分区 项目定位 第二部分 市场招商总策略 招商的整体原则和目标 租金策略 招商政策策略 招商执行策略 第三部分 招商准备工作 招商资料 广告策略及媒体运用 第四部分 其他建议 一、项目分析 1、项目周边环境 本项目位于平凉市崆峒大道西段，紧靠平凉长途汽车站，面向平凉人民广场。 第一部分 项目定位 周边商业配套情况： 平凉长途汽车站：距本案200余米，是平凉通往省内各市县的主要车站。 公交路线：共有3路公交车通过本案，分别是：1路、1路中巴、10路车 商业建筑：本案周围并无大型商圈。距市内主要繁华街道尚有一定的距离。 2、项目优势分析 区位地段优势。本案交通便利。随着政府的引导，平凉地区正快 速发展，随着平凉市西部生活社区的陆续完工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着人流的扩增和政府的规划，商业物业具备较大的升值潜力。 建筑规划优势。本项目近万平米的场地，将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流，这为商业的经营带来相当数量的顾客。同时，社区周边内消费群体相对于投资于金江商业者而言是一个相当的诱惑力。 临街门面的带动优势。本项目南北两面门面已经基本售磬，它们的快速经营将对广场内商铺起到有效的带动及烘托。 3、项目劣势分析 根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律，金江商铺较市内繁华地段在区域地段上存在较大的先天劣势。 区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑形象还未形成，商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。 本项目建筑本身（空间、面积、格局划分）存在不合理之处。本项目中央的大棚过高，阻碍了消费者的视线，使消费者必须走进去才能了解本项目内圈的商业项目。 投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不足。 4、项目机会点分析 城市发展机遇。根据一般城市发展规律，城市的快速发展，市区范围定会向周边扩张，随着平凉西区各类住宅及商业物业兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入提供了低门槛。 区域空白机遇。作为西区最早的商业物产，可以满足随着西区各类住宅的增多而增长起来的消费需求。作为西区常住人群，日常的消费如果可以在附近购买的到，相信大家不会舍近求远。 区域商业模式机遇。由于平凉现有商业模式多以传统百货、步行街为主，商业模式老旧。缺少主题化步行街等新的商业模式。 5、项目威胁分析 竞争威胁。对本案构成最大威胁的即是平凉市内已经非常成熟的南门什字一带的新世纪购物广场、步行街等项目。他们规模大，历史长，平凉消费者已经习惯去这一带购物。 市场容量威胁。平凉市商业面积与总人口的比例已经趋于饱和，而且还在继续建设。如此庞大的商铺供应量，今后的市场竞争将会非常激烈。 对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）： 突出市场的未来地理优势，以平凉市的“平凉新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值； 突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境； 协助临街门面的经营推广，努力营造商业氛围，以期带动广场内的商业； 合理的业态定位和经营分区； 打造一条独具特色的主题步行街； 制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商、快速销售的目的； 二、项目经营分区 按照招商目的，原则上我们将大棚与楼体分开招商。楼体内又将一楼内圈与二、三楼分开。 三、项目定位 1、市场经营业态定位 由于市政府的硬性规定，大棚必须为大型超市，楼体部分我们只能作为超市的补充或延伸。所以我们将金江广场定位于“集小型休闲、娱乐和针对小区内及周边区域所需要的生活服务配套于一体的区域性商业中心”。 大棚区域，我们有两种选择，一为大型综合型超市，另一种选择就是大型家电超市。由于金江广场周边区域的市场情况并结合金江实际情况，将5300平米的大棚全部用来建一家综合型超市并不合理，周边的消费者没有能力可以提供如此巨大的超市的生存空间。而其他地区的消费者也不会舍近求远，来西区购物。所以将我们应该将大棚区域分为两个部分，一部分作为大型综合超市，另一部分则建设为一个平凉市最大的家电超市。 如果我们广场内商业仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们需要寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态需要较大的营业面积，又要不与整个项目的设计、规划、运作理念有冲突。 根据前面的分析，我们可以知道大棚区域的业态模式由于市政府的规定，无法改变。由于内圈的