某广场招商策划方案研讨(37页).doc

太极景润花园中庭广场 招商策划方案 商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业经营井然有序。 m2 ，其余商铺：2500—3600元/ m2 租赁价格：临人民大道15元/㎡/月左右，其余商铺8~12元/㎡/月 ○新新家园： ·地理位置：位于塔南路与站前路交汇处东北角，交通较为便利。距本案300余米。 ·建筑形态：以多层房为主，面塔南路与站前路交汇处有一幢小高层写字楼。临塔南路与站前路为两层门面房。 ·商业面积及业态：商铺上下两层联体出售，面积120~300㎡不等。主要经营高档西餐以及休闲服务行业。迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、高档中式餐饮以及图书馆、药品超市均在此经营。 ·商业价格：商铺售价均价为3700元/㎡；租赁价格18~25元/㎡/月。 ○南北苑 ·地理位置：位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路属于焦作商业中心区域。交通发达，商业氛围浓厚。 ·建筑形态：以解放路划分问南、北两个组团。以多层及小高层为主。临解放路及东西两侧巷道为两层商业门面。 ·商业面积及业态：由于其还处于施工阶段，没有交房使用，商铺暂未经营。 ·商业价格：解放路沿线售价：8800元/平方米 其他商业门面售价：4000——4500元/平方米 无租赁价格 ●、专业或综合批发市场 ○山阳商城 ·地理位置：位于塔南路与人民大道交汇处西南角，交通便利。距离本案100余米。 ·建筑形态：临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高的综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。 ·商业面积及业态：综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为服饰、电脑等行业，单层面积约1200余㎡；临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米左右，主要经营中低档服饰、床上用品、各类电子产品等商业。由于整个商城定位主要服务于普通老百姓，小具规模，品质较低，但价格实惠，故周边老百姓愿意到此购物消费，商业氛围较为浓厚。 ·商业价格： 临塔南路商铺租赁价格为12~20元/㎡/月；里面小门面为10~15元/㎡/月。 ●、塔南路街区 因塔南路是项目所临干道，了解其商铺租金水平对本案具有参考作用。此处主要对塔南路与站前路交口至人民大道处的临街商铺租金水平进行调查。 ·建筑形态：调查路线上的建筑参差不齐，且有较多空白或正在开发地带，路线上有四至五层的楼房，也有两层至三层的商铺门面，后者一层为商铺，二层或三层主要是用来居住。 ·商业面积及业态：较大面积的商铺住要用作如银行、通讯等网点设施，较小的如15㎡左右的商铺则用来零售，如小卖铺、小餐饮产业。 ·商业价格：租金价格在8~15元/㎡左右。 ⑶、本案租金建议 ·根据对新区商业调查，本区域商业租金在8——25元/平米之间。本商业位置具有较大的升值空间，但目前环境尚不成熟，新区人流也不旺，整个商业市场的形成尚需时日。由于受建筑形态、业态划分因素限制，本案在区域内均没有可比性商业物业。 ·本项目商铺面积较大，整个租金额相应较大，由于目前一段时间人流不足，将导致经营商家资金回收困难，这会使许多商家会继续观望，影响项目的招商。项目组故建议广场内二层平均租金暂定为10元/㎡/月，一层平均租金暂定为18元/㎡/月。以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的激增和环境的成熟，逐渐提高租金。 ⑷、租金策略 以“放水养鱼，培育市场”的目的，实行“免租12个月”和“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。 为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议招商部分商铺实行统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。 统一租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的，因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。 三、招商政策策略 任何新兴商业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。 若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。 为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行培育： 第一是：合理的业态规划。有选择性的引进有一定品牌形象及经营能力的商户进驻。 第二是：免租期。签定三年