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中国宏观经济分析 住房信贷增长的宏观影响值得关注 自1998 年以来，住房信贷进入了快速发展的时期，住房信贷增长成为我国信贷增长中一 个引人注目的现象。住房信贷增长额占新增贷款额的比重不断提高，1998 年当年就占到3%， 1999 年这一比重迅速提高到12%，而2000 年更是猛增至42%，即有近一半的新增贷款是借给 居民个人用来购房的。相应的，个人住房贷款余额占银行信贷总量的比重已达到3.3%。住房 信贷的增长对经济的各个方面产生了深刻影响。 住房信贷的宏观经济影响主要表现在以下几个方面：一是住房信贷引起住房销售增加， 从而引起新一轮住房投资增加，而住房投资对经济增长有乘数效应，也就是会产生投资间接 效应；二是住房信贷引起住房销售增加，住房需求即住房需求能导致对装饰材料、家具、家 用电器等普通消费品的消费需求增长，即消费间接效应；三是住房信贷通过银行的信用创造 机制，可以导致社会信用总量的增长，并推动经济增长；四是住房信贷引起居民储蓄、消费 行为变化从而导致均衡产出水平的提高。在此，我们只讨论其中的部分机制。 一、住房投资与经济增长 在近三年的经济增长中投资扮演了重要的角色。而在投资中，虽然实行了积极的财政政 策，但民间投资增长不力，财政投资也孤掌难鸣，特别是在1999 年9 月以来，在投资增长中 占主导地位的基本建设的增长率与上年同期相比下降了。1999 年基本建设投资的增长率只有 5.9%，更新改造的投资增长率是下降的，为-2.2%，好在房地产投资的增长率为11%，从而使 全年投资的增长率为6.3%。2000 年房地产投资比去年同期增长22%，高于投资增长率的9.3%， 而住房投资是房地产投资的主体，近三年住房投资增长率都保持在 24%的高速度。住房投资 占投资增长的比重从1998 年的7.5%提高到2000 年的 10.2%，住房投资占国内生产总值的比 例由1998 年的2.7%增加到2000 年的3.7%。可以说，在近三年的经济增长中住房投资功不可 没。在随后的分析中就会发现引导住房投资增长的一个重要因素是住房信贷的增长。 二、住房信贷与住房销售 1999、2000 年商品房销售额分别比上年增长23.9%、30.1%，而其中销售给个人的分别增 长了41.8%和51.9%。这自然归功于住房信贷的增长。住房信贷与住房销售之间有着直接的关 系，住房信贷对住房投资的影响是通过住房销售起作用的。住房信贷的直接作用就是使住房 销售增加。首先，住房信贷成为住房销售重要的资金来源，即对个人住房销售的贡献度不断 中国宏观经济分析 提高，1998、1999、2000 年中住房信贷对个人住房销售额的比分别为24.6%、45.9%、68.7%， 如果把公积金贷款考虑进去，2000 年住房信贷基本上反映了首付 20%-30%的贷款政策。当然 在2000 年中的某些季度甚至还出现了贷款额超过销售额的情况。这可能是因为住房信贷品种 不断更新的缘故。同时也反映了统计上的因素。自今年以来，住房品种增加了个人住房装修 贷款，在上海还开办了零首付贷款，以及个人商用住房贷款业务。同时也不排除住房信贷有 挪作他用之可能。其次，在商品房销售中，对个人的销售（主要是住房销售）占了大部分， 而且这一比重是不断提高的，1998、1999、2000 年分别为 61.4%、70.3%、79.5%，上升的幅 度是较大的，在某些城市这一比重更高，北京87%，上海94.5%，天津96.3%，长春93％。此 外，根据最近的房地产景气指标，销售额和销售面积的全面增长，部分地区商品房价格稳中 微升，竣工面积总体小于销售面积。说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住房外，还 能消化一部分以前积压下来的空置房。近几个月，“国房景气指数”值连创新高，2000 年12 月这一指数达到104.06，高于去年同期增加2.6。 三、住房销售与住房投资 住房投资增长较快的原因在于在住房信贷增长推动下的住房销售的增长。住房投资是新 增的住房供给。从简单再生产来看，住房投资受前一阶段投资所形成的住房销售的影响，只 有前一期的投资实现销售之后，才有可能进行新的投资。在我国住房需求主要是消费性需求。 对于住房这类消费品，其需求受居民收入水平的限制，