2015年前三季度广东房地产市场分析报告.docxVIP

? 2011年前三季度广东房地产市场分析报告 广东省房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） 一、房地产投资 1、完成投资 前三季度房地产开发完成投资3277.19亿元，同比增长34.3%。从今年房地产开发投资总体走势看，前8个月同比增速逐月提高，至8月增速达34.5%的最高水平后，于9月份首次出现回落（见图1），这与企业今年的资金压力加大不无关系。 ?? 图1? 2011年1-9月广东房地产开发投资走势 按工程用途分，住宅投资同比增速维持在30%以上水平，近两个月增速略有提高，均为37.6%；办公楼增速上半年基本处于加速状态，于6月达到约70%的高点后，近3个月连续出现回落，但增速仍为各用途分类中最高；商业营业用房和其他用房增速相对较低，但进入三季度后波动幅度明显缩小，趋于平稳（见图2）。 ?? 图2? 2011年1-9月广东房地产（按用途分）开发投资同比增速走势? 2、资金来源 前三季度，全省房地产开发企业本年到位资金小计4885.81亿元，同比增长24.8%，增幅比上半年和第一季度分别提高5.1个和7.8个百分点，呈逐季上升趋势（见表1）。但比起完成投资所保持的30%左右的增速，仍有明显差距。 ? 从资金来源看，国内贷款888.48亿元，同比下降7.3%，为近10年来同期第二次出现负增长，但实际贷款额仍较去年以外的其他年份多；利用外资66.16亿元，同比虽然大幅增长49.2%，但实际上只相当于2007年同期水平；自筹资金1524.80亿元，增长37.7%，连续两年出现30%以上增速；其他资金来源（销售回笼资金）2406.36亿元，同比增长33.3%（见图3）。其中，今年来国内贷款中，非银行金融机构贷款同比增速在3个月下探之后持续上升，已接近50%的增长水平；而银行贷款则持续负增长，说明企业融资难度、成本均在加大；另一组数据显示，其他资金来源中，定金及预收款同比大幅增长，个人按揭贷款则持续下降，存在购买力难以为继的隐患（见图4）。 从来源结构看，国内贷款占本年到位资金比重为18.18%，比重为近10年同期次低；利用外资占1.35%，继续保持较低比重；自筹资金占32.21%，为近10年次高，仅低于2008年同期水平；其他资金占49.25%，同比提高3.15个百分点，但较2009年同期低3.61个百分点（见图5）。 ? 从房地产企业资金充裕度（本年到位资金小计/本年完成投资额）看，今年前三季度为149%，已回到近10年低位水平，与2004、2005年同期相当（见图6）。数据显示，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。 ? ? 二、开发建设 前三季度，房地产开发企业土地购置面积1521.06万平方米，同比增长15.7%；土地成交价款301.53亿元，同比增长10.7%。分季度看，前三个季度土地购置面积分别为387.48万、778.06万和355.52万平方米，第三季度购置面积降至低于第一季度时的水平，开发企业买地意愿再次下降（见表2、图7）。 ? 累计至今年三季度，全省商品房施工面积首次突破3亿平方米，达3.237亿平方米，同比增长21.5%。前三季度新开工面积8948.02万平方米，同比增长14.5%；竣工面积3139.88万平方米，同比基本持平（见图8）。 ?三、商品房交易 前三季度，商品房销售面积5137.53万平方米，同比增长14.5%；销售额4121.60亿元，同比增长24.7%；销售均价8023元/平方米，同比增长8.9%。其中，商品住宅销售面积、销售额、销售均价分别为4656.40万平方米、3563.28亿元、7652元/平方米，同比分别增长15.8%、26.8%和9.5%（见图9、图10）。  逐月看，商品房销售面积、销售额的同比增速先是快速回落，随后逐步小幅上升，进入三季度后增速再次回落（见图11）。销售均价方面，上半年总体呈下行趋势，三季度起小幅回升，但增幅保持在10%以内，较年初的增幅仍有所回落（见图12）。 ? 从当前统计数据看，前三季度销售市场总体上仍保持一定的增长幅度。但由于销售的统计数据存在较明显的滞后性，如今年办理按揭贷款的，从提交按揭申请到获得《同意贷款通知书》一般需要2-3个月时间，而多数交易须取得“同贷书”才正式签约，由此判断当前的数据所反映出的只是相当于6、7月份的市场情况。实际上，今年8、9月份的市场在持续僵持的拉锯之下，销量已现下降，多个楼盘采取了各种优惠措施进行促销，价格方面已有松动。 从广州、深圳、佛山3个限购城市的商品房成交情况看，3个城市商品房销售面积的同比增幅总体均体现出逐月走低的趋势，增幅明显低于全省平均水平（见图13）。 ? 从全省商品房供求关系来看，今年前三季度商品房批准预售