福州“小小区”自管之路.pdfVIP

201o02—03现代物业 ·新业主 M0DERNPROPERTYMANAGEMENT NEW PROPRlETOR 福州 “小小区’’自管之路 口 文，甘满堂 夏竟春 ●… … … … … … -… … --… … 一… … … … … 一一… … … 一◆ 纵观 国内外住宅小区物业管理模 业主负责管理。随后，物业管理处聘请 福明苑小区自主管理也存在一些问 式，大致有两种 ，一种是委托专门的物 了保安、保洁员与水电工 ，保安24小 题。据业委会副主任老林介绍，整个小 业服务企业或物业职业经理人进行物业 时不间断巡逻。相对物管公司的组织架 区有 20多户业主长年以各种理由拒交 管理，笔者将之称为 “委托代理制”；另 构而言管理人员大幅精简。经过一番计 物业费，这令业委会非常头痛。另外 ， 一 种是业主自行管理，笔者将之称为 “自 算后，业主委员会决定，自管后每户每 该小区因建设早，没有开设公共维修资 主管理制”。我国的 《物业管理条例》第 月缴纳的物业管理费由原来的 130元下 金，更新电梯的费用都要从物业管理费 二条给出物业管理的定义为 ：本“条例所 调至 120元 (每平方米约 1元 )。这一 中支出。2009年业委会又更新三部电梯 ， 称物业管理，是指业主通过选聘物业服 收费标准至今一直没有变。 因物业管理费结余不够支付 ，业委会要 务企业，由业主和物业服务企业按照物 自管后的效果得到了业主认可，拖 求业主每户出 1,000元 ，有近20多户业 业服务合同约定，对房屋及配套的设施 欠物业管理费现象大为减少。2002年时， 主借 口自家住低层不用电梯，或更换电 设备和相关场地进行维修、养护、管理， 物业管理费有了盈余，这为小区进一步 梯不是自己所住的楼房等理由，拒交电 维护物业管理区域内的环境卫生和相关 改善条件提供了资金保证。小区后面原 梯更新费。有些不 良业主不仅 自己拒交 秩序的活动。”作为一部行业行政法规， 有一条臭水沟，垃圾成堆，恶臭扑鼻。 物业费，还煽动其他业主不交管理费。 《物业管理条例》并没有将业主自行管理 2003年 ，征得业主委员会 同意后，物 老林认为 ，如果有业主认为财务有 问题， 纳入行政定义的内涵中。 业管理处拨出资金将臭水沟改建为停车 应当过来查帐，而不是拒交管理费。这 实际上，全国各地的一些小型社区 场。环境改善使得福明苑小区获得了由 些业主不配合业委会工作，也使得业委 已开始实行业主 自管模式 ，比较知名的 市环保局、市环保协会授予的 “环保模 会主任有时感到心灰意冷，但考虑到没 如北京品阁小区。目前福建省有部分被 范小区”称号。2008年 8月 ，小区新建 有人出面管理物业 ，整个小区将会处于 物管公司放弃的小区也已开始实行 自主 了停车棚。2008年 11月，小区更新了 无序状态 ，13常生活也将被打乱，所以 管理制，从而引起笔者关注，随后对这 3部电梯 ，所花费的62万元都出自小区 他们仍坚守着 自己的职责。 些小区进行实地调查 ，以了解小区物业 物业管理费，业主没有多缴纳一分钱。 自主管理模式的经验以及存在的问题。 福明苑小区业主委员会成员都是无 华林花园小区 偿服务小区的，但具体负责物业管理业 福明苑小区 务的三位管理处工作人员是有偿的，都 福州华林花 园小 区拥有4座居 民 是业委会成员兼职。管理处主任负责整 楼，236户。2006年 10月，原负责管 福明苑小区1996年投入使用。小区 个小区具体管理工作，每月报酬 1,000 理该小区的京城物业公司突然撤离，小 内有3栋居民楼，共 228户，是福州较 元 ；会计负责物业费帐 目管理 ，每月报 区很快陷入瘫痪 ：垃圾堆积如山，没有 早进行花园式管理的高层小区之一。虽 酬 900元左右 ；收费员负责人户收取物 保安巡逻 ，业主财物屡屡被盗，化粪池 然前后有七、八家物管公司进驻小区， 业管理费，每月报酬 1,000元左右。业 涌出秽