房地产基础知识培训8973892120.docVIP

房地产基础知识 房地产 房地产的概念和分类 房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产。 房地产的特性 房地产位置的固定性；地域的差别性；高值耐久性；保值增值性 房地产业 房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了其诸多要素的有机体系。 房地产业与建筑业的关系 房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质功能，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承包商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。 土 地 、土地的分类 居住用地（R类）、生产用地、商业用地（M类）、行政用地、其他专用土地等。 、土地年限 土地使用年限规定 居住用地 70年；工业用地 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年； 商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或者其他用地 50年；车位40年； 居住用地使用权年限问题 2007年10月1日《新物权法》的出台，对70年之后的土地使用年限做出了规定：即无需申报，自动续约。续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付一定比例的土地使用权出让金。 同时物权法还规定，对于住宅用地到期后自动续期，但原则是本块土地必须是‘住宅建设用地使用权’，即购买房子的土地使用性质是居住用地，只有这样的住宅产品用地使用权届满后，可以自动续期。而其它非住宅性质用地上的产品，不论是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。 3、别墅类用地规定 ２００３年２月1８日，国土资源部发布（国发〔２００３〕４５号）《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定今后５年内停止别墅类用地供应，特别是独栋别墅的报批，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理，加大对中低价位商品房、经济适用房、限价房和廉租房等保障性住宅的土地供应，同时严格控制低密度高档住宅土地的供应。另外据悉目前还有另外一些规定包括：高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地都不予以报批。 四、房地产开发项目的经营阶段 商品房的预售 1）、预售五证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《施工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。 2）、预售商品房的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 3）、商品房预售对施工进度的要求 多层住宅主体结构应封顶方可预售；小高层和高层住宅如有地下室的，应先完成地下室工程并达到工程主体露出地面至正负零零标准；没有地下室的，要完成主体结构的三分之二以上方可预售。 准现房销售 商品房现售应当符合以下条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。 五、房地产名词解释 1、机构名称 开发商 一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商 承建商 从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商 建筑设计院 提供建筑工程设计与咨询、城市与 设计、建筑智能化及系统工程设计、建筑标准设计、工程监理、工程总承包、房地产开发和居住工程、建筑标准、科技信息技术、建筑经济等研究开发的单位 代理商 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受托代办房地产的出售、购买、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。 规划局 对城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理的国家部门 园林局 主管城市市政园林行政管理的政府工作部门 建设局 制订和组织实施城市工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、市政公用事业、勘察设计咨询业、建筑材料业的发展