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北京地价和房价数据分析 周光源 关于房价和地价的关系，目前有众多的分析和评论。其观点总体上分为两大派别。一派 观点认为地价推升了房价，而另一派观点认为房价带动了地价的上涨。两大派别针对同一市 场，形成了截然相反的观点。究其分歧的原因，主要是缘于各派站在不同的角度，以不同的 视角去审视房价和地价的关系，从而得出了不同的结论。 我们在这里不准备对房价和地价之间的因果关系做出推论，只是对一些典型城市中的地 价、房价，以及地价在房价中所占的比例等数据进行统计分析，并将统计分析的结果提供出 来，供大家参考。希望通过我们的努力，使公众对当前房地产市场中的房价和地价有一个较 为直观的了解，从而得出自己对房价和地价高低、因果的判断。 一、 数据情况及分析方法介绍 本文所用土地数据为北京市 2003 年-2007 年上半年以招拍挂方式出让土地的数据，房 产数据为 2003-2006 年上述出让地块上开发形成的部分房产的现售价数据。土地和房产的数 据分别来自于北京市土地整理储备中心和北京市建委公布的数据。由于 2007 年上半年出让 土地尚未形成房产供应，故房产销售数据截止对应于 2006 年出让的土地。 本文之所以主要针对招拍挂的土地，以及其上开发形成的房产的销售数据进行比较分 析，是因为上述数据中的地价和房价，均反映的是土地和房产在市场条件下形成的价格，便 于进行同等条件下的对比分析。 需说明的是，本文旨在分析土地的实际取得成本与完成开发后的房产售价的关系，故 未将地价与房价修正到同一时点；此外，本文仅基于可获取的交易案例资料进行分析，不保 证数据的系统性和完整性，但所取数据均来源于政府公布信息，具有代表性和可分析性；文 中用于分析地价房价比的数据为楼面地价；本文所用的招拍挂数据来源于 310 宗土地，其中 115 宗土地的地上房产正在销售。 二、北京房价和地价的基本状况 北京市 2003 年-2007 年上半年以招拍挂方式出让土地的数据显示，北京市的平均地面 地价和平均楼面地价并非逐年上涨，而是总体趋势上涨，但年度间涨跌互现。具体而言，地 面地价年度波动幅度较大，整体呈上升趋势；楼面地价于 2005 年出现43.66%的大幅上涨， 其它年份的变动幅度不大，总体价格水平呈上升趋势（见表 1 和图1）。 表 1：2003 年－2007 年上半年地面价与楼面价统计表 年份 2003 2004 2005 2006 2007上半年 地面价 楼面价 地面价 楼面价 地面价 楼面价 地面价 楼面价 地面价 楼面价 土地均价（元/平方米） 3950 2050 3001 1988 5374 2856 4405 2796 5694 2740 环比增长率 -24.01% -3.05% 79.07% 43.66% -18.03% -2.10% 29.26% -1.99% 图 1：2003 年－2007 年上半年地面价与楼面价走势图 6000 5000 4000 楼面价（元/平方 3000 地面价（元/平方米） 2000 1000 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007上半年 北京市 2003 －2006 年，以招拍挂