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新金天项目资产评估操作方案（第三册） PAGE PAGE 23 北京中企华资产评估有限责任公司 [机密] 新金天项目 资产评估操作方案 （共五册，第三册） 北京中企华资产评估有限责任公司 二零零七年四月  第三册 房地产评估操作方案 目录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _Toc163640064 一、评估明细表和资料收集的要求 PAGEREF _Toc163640064 \h 2 HYPERLINK \l _Toc163640065 二、现场勘查 PAGEREF _Toc163640065 \h 2 HYPERLINK \l _Toc163640066 三、评估方法 PAGEREF _Toc163640066 \h 2 HYPERLINK \l _Toc163640067 四、提交成果及工作底稿归档要求 PAGEREF _Toc163640067 \h 2 HYPERLINK \l _Toc163640068 五、评估说明格式与要求 PAGEREF _Toc163640068 \h 2  第三册 房地产评估操作方案 开发银行房产主要为各分行的办公楼，位于20家分行及总行所在地，大部分为外购取得。已下发通知附件5 “2006年下半年总分行办公楼价值评估汇总表”中已有列示，表中评估值一栏为开发银行内部自评结果，在此仅供参考。另据了解，部分分行有职工住宅，具体情况暂时没有任何资料，也请发现分行有职工住宅的同事及时告知中心组。 由于开行人员已多次对自有物业进行评估，因此对我公司的本次房地产评估提出了较高要求，请各组房地产负责人予以重视。 一、评估明细表和资料收集的要求 1．评估明细表涉及到的房屋建筑物、土地使用权（没有账面值不用单独填写）、在建工程等表格中内容要逐项填写完整。 2．根据《新金天项目培训材料》中“七、需提供的评估所需资料清单及准备说明”房地产部分，按照明细表填列房产项目逐项收集产权及相关资料。 (1)房屋所有权证和土地使用权证（或房地产权证）； 若尚未取得相应权证请提供替代证明材料如：开工证开发商所有的、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、销售许可证、竣工验收报告等。 开发商所有的 (2)购房合同和发票，注意是否存在欠房款的情况； (3) 二次装修合同及工程决算书，注意装修时间、装修范围、装修内容、装修标准，以及是否存在欠装修款情况； (4)账面值构成,注意账面值中是否含有契税等交易税费、车位费、大厦冠名权、二次装修及安装设备（特别注意重装、设备大修更换）等内容； (5)对外出租的情况，如果有对外出租的情况，收集租赁合同，并及时告知中心组； (6)自建房产还需提供工程决(结)算书及施工图纸或工程概(预)算书、工程竣工验收报告； (7)自建房的土地取得文件，包括：出让合同，交纳出让金的发票等。 3．根据评估说明撰写需要，收集当地房地产市场资料，重点是办公楼的市场资料，包括供需情况、价格指数等，有职工住宅的还需收集商品住宅市场资料。（具体要求详见评估说明及案例） 二、现场勘查 1．现场勘查范围：包括评估对象和比较法评估案例（可以采用评估对象所在同一建筑物内其他真实交易作为比较法案例，但不超过两个）。 2．现场勘察内容 建筑物的面积、结构类型、设施设备、内外装饰装修，使用情况等，以及建筑物周边区域情况、市政及公用设施配套、商服情况；城市房地产发展状况等。根据现场勘查情况填写调查表。 3．提交现场勘查资料 评估对象现场勘察须提交的资料(要求每项房产单独填写，如果几套住宅在同一小区内且各方面条件基本相同可合并填写一张调查表)包括： (1) 附表1-房屋结构状况调查表 (2) 附表3-前期费用调查表 (3) 附表4-宗地区域及个别条件调查表 (4) 附表5-在建工程勘察表 (5) 附表6-比较因素调查表（分办公楼和住宅） (6) 照片（包括：建筑物外观，门前道路情况、大堂、公共走廊及电梯间，开行办公区/住宅内部装修情况）。 评估案例现场勘查须提交的资料包括： (1) 附表6-比较因素调查表 (2) 照片（包括：建筑物外观，门前道路情况、大堂、公共走廊及电梯间，标准办公区装修情况） 城市地图，并标注评估对象和案例所在位置。 三、评估方法 本次评估方法主要采用市场比较法。 根据审计要求本次评估需在评估结论中将房产价值与土地价值分别列示。方法是先以成本法计算建筑物价值，再以市场法计算得出的房地产价值减建筑物价值得出土地使用权价值。 自建办公楼在房地不匹配时要求房地分别评估。（根据前期了解，吉林存在这种情况。） 装修费用评估，对自有房产进行装修改造时发生的费用在房地产评估中一并考虑，对外租房产进行装修改造发生的费用采用成本法评估。 具体方法介绍和计算过程详见评估说明及案