新老物业公司更替引发的法律问题.pdfVIP

物业管理 Re 新罄翰业公司更替引发的法律闻题 fn-I欣荣 孙淑丽 北京市泰泽律师事务所 近期，我们承办了两个案件：北京某小区业 从这两个相互关联的案件 中，可 以反映出 主委员会依据业主大会决议，起诉老物业公司， 新、老物业公司更替过程 中一些亟待解决的问 要求其撤离小区；另一个是该小区业主以不同意 题 。 一 业主委员会假借业主大会意愿，让老物业公司撤 、 如何认定业主大会召开及表决的程序合 离小区而起诉业主委员会。 法 案件的简单情况是：2008年，某小区业主委 在 以上两个案件 中，关键的问题是要证实： 员会召开业主大会临时会议，通过了业主大会临 让老物业公司撤离小区是否是业主的真实意愿， 时决议，授权业主委员会采用公开邀标的方式聘 业主真实愿意的表达过程及结果是否合法、有 请新物业公司为小区提供物业服务并与之签订 效。如果是业主的真实意愿，其形成业主决议的 物业服务合同。该小区的邀标文件等，已经过区 过程和结果符合业主大会议事规则和法律、法规 建设委员会备案。此后，业主委员会 向包括老物 的规定，那么，老物业公司就应该撤离，新物业公 业公司在 内的多家物业公司发出投标邀请书，并 司就应该接管。但在实际案件中，业主委员会 以 经 由建设委员会评标办随机摇号组成的专家组 “流动票箱”的形式征集小区业主的意见反馈及 评议，评出中标的新物业公司。业主委员会将中 投票，形成了授权业主委员会进行邀标的业主大 标结果公告并通知了老物业公司，要求老物业公 会决议。在这个过程中，业主委员会是如何对业 司做好撤离小区的物业移交工作。但老物业公司 主的身份进行核实的?身份核实之后，又是如何 以业主委员会召开业主大会程序违法、统计计算 确定和记载业主所代表的建筑面积的?全体投票 投票标准及过程违法、招投标过程存在违法行为 业主和其所代表的建筑面积相加 ，是否符合业主 等为由，认为业主大会临时决议未能反映出业主 大会议事规则中形成有效决议的规定?以这些 问 的真实意愿，不同意撤 出该小区。业主委员会为 题来衡量，这两个案件 中业主委员会的实际做法 此将老物业公司告上法庭，要求老物业公司撤离 存在着一定缺陷。 小区。同时，该小区部分业主也质疑业主委员会 之所以在此着重提出业主大会的程序 问题， 召开业主大会程序 的合法性及统计投票的合理 主要是因为 物《权法》、物《业管理条例》以及通常 性，并将业主委员会起诉至法院，要求查看表决 的小区 票、撤销业主大会决议，重新召开业主大会，对是 公司等 否撤换老物业公司进行表决等 。一时间，两个案 的议事 件诉诸法庭 ，小区的业主也形成两派，观点对立。 数 比例 物业管理 勉 所要求。这些规定，最终决定了业主大会召开程 简单的做法。我们认为，业主委员会的责任感、工 序以及因此而形成的业主大会决议是否合法、有 作能力，更多体现在与物业公司的有效沟通中， 效。 而不是简单的撤换物业公司上。在我们接手