浅析我国房屋按揭贷款中抵押权实现.docVIP

金融学专业教学实习论文 浅析我国房屋按揭贷款中抵押权的实现 学院名称：经管学院 专业年级：08金融（3）班 学生姓名：李 艳 学 号 完成日期：2011年8月 浅析我国房屋按揭贷款中抵押权的实现 摘要： 本文从我国房屋按揭贷款制度的含义、法律关系和在我国的发展现状出发, 简要分析了房屋按揭贷款制度在实践中抵押权难以实现的问题, 最后提出了完善我国房屋按揭贷款中实现抵押权的几条建议, 以期对弥补我国现有法律制度的不足有一定借鉴意义。 关键字： 楼花按揭 商品房预售 抵押贷款 抵押权实现 前言： 在我国，房地产业作为国民经济的支柱产业已成为经济发展的新增长点。金融业的介入加快了资金的流转，为房地产业注入了“血液”。个人住房抵押贷款是一项新兴业务，它是随着我国住房制度及金融机构的商业化改革而逐步发展起来的。借款人申请贷款的目的是用于购买房地产，由于其不能或不愿一次性付清购房款，所以就需要向金融机构融通资金，以完成交易。 抵押权的实现，是指抵押权人在债务人到期不履行债务时，就抵押物变价或与抵押人签订合同取得抵押物的所有权，使受担保的债权得到满足的行为，它是住房抵押权制度的核心问题。因此，为更好地规范个人住房抵押贷款，为个人住房贷款业务创造良好的条件，对抵押权的实现问题进行探讨具有重要的意义。 正文： 一、房屋按揭一般理论 ( 一) 房屋按揭的含义 一般都认为商品房预售方式首创于香港, 1954 年, 香港立信置公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”, 分期、分批地出售给广大房屋消费者, 有如落英片片坠落, 故商品房预售又被称为“卖楼花”。[1]商品房按揭包括楼花按揭和现房按揭两种。楼花按揭是指, 在楼宇建筑期间, 预购人、开发商和银行之间约定, 开发商与预购人签订商品房预售合同, 收取一定比例的价金, 而余款则由预购人向银行申请贷款, 预购人将其在与开发商签订的商品房预售合同中对该楼花所享有的财产权转让与银行以担保期购房贷款, 同时开发商或其它企业作为贷款担保人, 保证银行为第一受偿权人; 如果预购人依约届期清偿全部银行贷款本息以及其他费用, 则可以将该商品房之全部财产权从银行处赎回; 而如果预购人或担保人未能依约履行还款义务时, 银行即可取得预购人在该商品房预售合同中的全部权益以清偿预购人对银行的欠款。[2] ( 二) 房屋按揭法律关系构成 一般认为, 房屋按揭法律关系的主体为三方, 包括两个合同关系三方主体为: 按揭人, 即房地产买卖合同中的买受人; 按揭受益人( 按揭权人) , 即提供按揭贷款的银行; 第三人, 即原房地产开发商, 若银行要求第三人再提供按揭贷款担保, 则第三人又为担保人。两个合同为:预购人与预售人之间的商品房预售合同、预购人与银行之间的按揭( 抵押) 贷款合同。有学者认为, 从严格意义上讲, 按揭是一种担保方式, 在房屋按揭贷款法律关系中, 按揭是一种担保贷款方式, 仅指购房人与银行行为贷款二设定的担保。然而实践中人们习惯把房屋按揭买卖涉及的多重法律关系统称为按揭。具体而言这种广义的按揭包括购房人与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房人与银行之间的按揭贷款关系等。[3] 二、房屋按揭贷款制度在我国的发展现状 个人住房贷款是银行等金融机构对购房的个人发放的以支持其购买住房的一种贷款。购房对很多人来讲属于大宗耐用消费品, 人人需要, 但购买住房需要大笔存款, 对很多购房者尤其是年轻消费者来说, 很难一次性支付全部房款。因此, 个人住房贷款就通过向借款人提供资金支持从而解决了这一难题, 同时也刺激了消费者的购房欲望,推动了房地产市场的繁荣发展。[4] 我国个人住房贷款制度兴起于20 世纪80 年代末90 年代初, 到现在已发展到相当程度, 但相关法律有规定却仍显滞后。在个人住房贷款业务中, 商品房预售贷款占主导地位。但我国法律法规及实践也未要求购房人必须将其所购房屋的产权证书正本交给银行直到偿还完所有借款才能回赎, 即将房屋所有权抵押在银行那里, 这是严格的按揭贷款。我国采取了更为宽松的抵押制度, 包括抵押、质押、保证、购买保险等多种担保方式。因绝大部分的个人住房贷款都需要以所购房屋或其他房产作抵押担保, 故个人住房贷款又称为个人住房抵押贷款。我国的个人住房贷款, 主要有商业性个人住房贷款、住房公积金贷款和组合式个人住房贷款三类, 在此不详述。 三、我国个人住房抵押贷款中存在的问题 ( 一) 贷款人不能强行处置抵押物的困境 在我国的个人住房贷款中, 绝大部分的个人住房贷款都需要以购房人所购买的房屋或其他房产作为抵押, 从而保障贷款人的贷款利益。一旦借