某住宅项目市场调查分析报告56页.docVIP

 顺天项目长沙市住宅市场调查分析报告一、长沙宏观经济形势分析1、2003年长沙房地产市场主要指标2003年长沙市完成地产投资122.56亿元，同时增长49.84，所占比重为28.24%，其中住宅投资73.28亿元，同比增长65.57%，更新改造投资72.37亿元，同比增长65.08%，所占比重为16.68%，基本建设和更新改造投资新开工项目规模扩大，新开工项目832个，同比增长28.4%，其中500万元以上的新开工项目669个，占全部施工项目个数的68.1%。如图（一）2003年1～12月商品房建设与销售指标名称 单位 上年同期 本年比上年同期±%商品房销售面积 万㎡ 325．82 40．38住宅销售额 万元 521766 52．312、2004年长沙固定资产分析2月份止，累计完成固定资产投资43.24亿元，同比增长36.64%，增幅同比提升8.95%，固定资产投资总额为36.17亿元，同比增长46.28%在固定资产投资总额中，基建投资同比增长39.32%，更新改造投资高速增长，同比增长174.54%，房地产开发投资同比增长28.36%，商品房销售面积同比增长46.01%，商品房销售形势继续看好。3、国内贸易消费品市场平稳增长。2003年长沙市实现社会消费品零售总额452.00亿元，同比增长12.7%，剔除物价因素实际增长13.6%，按销售单位所在地分，长沙市的消费品零售额77.94亿元，同比增长14.3%，所占比重为82.8%，县及县以下的消费品零售额77.94亿元，同比增长5.6%，所占比重为17.2%，按行业分，批发零售贸易业零售额382.16亿元，同比增长11.8%，餐馆业零售额64.97亿元，同比增长18.8%，其他行业零售额4.86亿元，同比增长9.8%，商品交易市场大型化已经成为新的趋势，全年亿元以上市场24家，实现商品成交额225.90亿元，同比增长19.7%4、人口与人民生活人口数量平稳增长，年末总人口601。76万人，同比增长1。1%。其中非农业人口205。83万人，农业人口395。93万人，年末男女性别比为1。06：1。城市化率为49。16%，同比上升2。26个百分点。城乡居民生活水平继续稳步提高。抽样调查资料显示，2003年长沙市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增长10.1%，剔除物价因素，实际增长9.1%，在城市居民人均增可支配收入中城市居民人均工薪收入7148元，增长7.5%，经营净收入329元，增长2.1培，转移性收入2282元增长6.0%，居民消费分类中，食品消费增长3.7%，衣着消费增长0.1%，杂项商品和服务消费增长9.1%。交通和通讯消费增长40.3%，教育文化娱乐服务消费增长12.3%，医疗保健消费教务长24.1%，设备用品及服务居住呈下降趋势，分别下降1.3%、23.5%（如图二）2004年长沙市居民家庭收入与支出指标名称 单位 数量 比上年同期增长%调查户数 户 400 0.0平均每户家庭人口数 人 3.06 0.0人均可支配收入 元 1591.58 5.9人均家庭总收入 元 1653.86 6.6人均借贷收入 元 231.28 239.6人均消费性支出 元 893.99 6.9二、长沙住宅房地产现状（一）长沙的住宅开发的特点1、价格偏低根据统计，长沙市区人均住房面积为23.6㎡， 2003年的住宅商品房成交均价为2436元/㎡,在全国各省会城市中排行第30位，但人均消费行支出却排行第13位。业内人士普遍认为长沙市的房价被 低估，这与长沙市在过去几年中过度开发经济适用房有关。现在在售的经济适用房有如四方小区、东方新城、德政园、仁和家园等，其销售价格从1000/㎡元至2000/㎡元不等，但这些经济适用房小区所处的位置离中心市区比较近，有的甚至比有些商品房小区（如北国风光、阳光100等）还要近，而且其小区园林、社区配套、交通条件等各方面因素与其他商品房小区不相上下，因而经济适用房成了大部分长沙市民购房的首选。因此，长沙的商品房的价格与长沙居民的经济状况不相符。对此，为减少经济适用房对商品房开发的冲击，从2003年下半年开始，长沙即暂停对经济适用住房小区项目审批，并要求已批待建的住房建设量按5年时间逐步安排，同时停止各类名目的福利房建设，今年经济适用房的上市量将大幅减少，另外再加上今年钢材、水泥等原材料大幅涨价，所以说今年商品房价格的上涨已成定局。2、市场繁荣，供需两旺，阶梯消费已经形成据统计，2004年一季度全市批准预售的总建筑面积为120.1万㎡，同比增长43.49％，其中住宅的面积为86.69万㎡，比去年同期增长30.64％。同时，2004年一季度商品房成交面积为89.60万㎡，其中期房成交70.58万㎡，在