天津市商业发展概况及现状分析.ppt

本次演示内容 天津宏观商业发展状况 一、商圈分布 商圈总结： 1、商圈具有四个必需，决定其日后的潜力。 2、可达性及停车场面积 3、业态的聚集 4、人口的变化 5、商业重心发展呈四周扩散状态，南部最为明显。 鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩业态逐渐被隐退，现在的滨江道业态趋于同质——百货、珠宝和时装，其“异业聚集”效应大大地弱化。而新的商圈一般都由百货、超市、时尚影院、星级酒店等购物和休憩业态组成，大量的休憩业态增加了商圈的“异业聚集”效应。 各区人口变化表 天津商业地产典型个案分析 1、成功个案 　 上谷 　 古文化街　 成功个案的共性 1、开发商的前期定位非常准确 2、区域交通网络非常完善 3、周边人口密度和消费能力突出 4、发挥自身优势，形成区域商业经营差异化 失败案例分析之女人街篇 1、地段先天不足埋下失败隐患 　（1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928） 　　　　 　　　　西：南门外大街，但中间设隔离带 （2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。 2、人气不足是败绩关键 从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者