第五章 土地地价管理 土地资源管理课件.ppt

第五章 土地地价管理 一、地价的概念 土地价格是土地买卖过程中产生和存在的， 其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经 济上的实现形式。 地价=地租／利息率 二、地价理论 （一）马克思主义的地价理论 1.土地具有特殊的使用价值 2.土地可分为土地物质和土地资本 把固定在土地中的劳动称为土地资本 纯粹的自然土地，即抛开的土地资本或土地 改良物价值的土地称为土地物质。 3.土地价格是地租的资本化 （1）土地价格是没有价值的价格 （2）土地价格背后隐藏着现实的生产关系 三、土地供求理论 四、地价的内涵和种类 （一）地价的内涵和种类 土地价格包括土地所有权价格和土地使用权 价格。 土地价格内涵包括（1）真正的地租即绝对 地租和级差地租。（2）土地投资的折旧 （3）土地投资的利息。 土地价格即为以上三部分之和的资本化。 （二）地价的特点 1.地价是关于土地权利利益的价格 2.地价不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价 3.地价主要是由土地需求决定 4.地价呈上升趋势 5.土地价格大多是随个别交易而形成的，一般没有统一的市场价格 （三）地价的种类（P215） 1.交易价格 征地价格、拍卖价格、协议价格、投标价格、转让 价格等 分为公平交易价格和非公平交易价格 2.评估价格 收益法、成本法、市场比较法、假设开发法 3.估定价格 （低于市场交易价格） 国家或地方政府为了课征地价税，有估价人员估定 的土地价格。 4.租赁价格 5.抵押价格 （低于市场交易价格） 6.土地所有权价格 是人们为购买土地所有权而支付的代价。 7.土地使用权价格 是人们为取得土地使用权而支付的一定的经 济代价，其实质是地租。 8.总地价、单位地价、楼面地价 总地价称土地总价格，是指某地块的全部价格。 单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可 以反映地价水平的高低。 楼面地价又称建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格／建筑总面积 =单位地价／容积率 建筑系数（建筑密度）=建筑物占地面积／用 地面积 容积率=建筑物总面积／占地面积 （四）我国实际应用中的地价体系 1.基准地价 基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均 质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用 途的单位面积土地使用权平均价格。 基准地价的作用：（1）调控地价水平 （2）反映地产市场中的地价变动趋势，为投资决策提供依据 （3）国家征收土地税的依据 （4）进一步评估标定地价、出让底价等地价的基础 2 .标定地价 标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 3.生地 生地指未形成建设用地条件的土地 4.熟地 熟地指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、 道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构建物 动拆迁的形成建设用地条件的土地。 5.毛地 毛地价格地上有待拆迁安置房屋的土地价格。 “三通一平”：通水、通电、通路、平整土地 “五通一平”：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地 “七通一平”：通水、通电、通路、通气、通讯、通邮、通暖气、平整土地 影响房地产的价格的因素有哪些，以及土地价格与房地产价格之间的关系。 基准地价 四、高地价存在的问题 1.影响城市竞争力 城市竞争力影响因素包括资本、制度、人才等。 2.对房地产业的影响 3.对资源配置影响 “圈地”和“炒地” ，高地价所造成的财富分配 不均，造成消费方面的畸形结构 4.对金融风险的影响 五、土地立体定价 （一）土地立体利用形式 1.土地立体利用的意义 （1）有利于充分利用日益紧缺的土地资源 （2）有利于城市扩张和功能改善 （3）有利于城市防灾减灾 2.土地立体空间开发形式 （1）高层建筑楼层功能分配 （2）高架道路或高架人行道 （3）城市地上设施的立体化（街心花园、沿街花园） 3.地下空间开发形式 （二）地下空间开发 1.开发地下停车场 2.开发地下交通网 3.开发地下商业及综合服务设施 4.开发地下仓库 5.开发地下公用管线系统综合隧道 （三）地下空间权 对地下空间产权的界定 （四）高层建筑开发 1.高层建筑的发展 （1）20世纪中叶前 （2）20世纪中叶，战后复兴的起步时期 （3）20世纪70年代以后 2.高层建筑的利弊 LOGO LOGO D d E S S 讨论 标定地价 交易地价 招标价 拍卖价 挂牌价 协议价 熟地价 生地价 楼面地价 地面地价 我国实际应用中的地价体系 毛地价 毛地价 LO