土地权利 土地资源管理课件.doc

第三章 土地权利登记 第一节 土地产权的构成和确定 一、产权的范围（P103） 广义的产权是所有权、使用权、占有权和处置权的集合；狭义的产权仅指财产的实际经营权。 土地产权是指存在于土地之中排他性的完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 二、土地权利的确定 土地权利是指土地所有权、土地使用权和土地他项权利。 土地权利具有排他性、特定性、分离性、有效性、合法性。 三、新中国地权制度的形成 ①建国初期 奠定社会主义城市土地国有化的基础 ②1953－1966 逐步使土地基本国有化 ③1966－1982 城市的土地属国家所有 ④1982—至今 土地的经济价值被重新认识，地产市场公开化、合理化。 2.房地产市场的发展历程 改革开放以来，中国的房地产业经历了四个发展阶段。 第一阶段从1979到1987年房地产业萌生阶段：标志性事件是1980年12月5日深圳市房地产公司与香港中央建业公司签订第一个客商独资营建商住大厦的协议，开创了国有土地有偿使用的先河 第二阶段是1987到1990年房地产市场的建立阶段：1987年12月深圳以拍卖的方式出让了第一块土地 第三阶段1991到1995房地产业理性发展与调整阶段：出现了全国性的房地产热 第四阶段是1998年至今的快速发展阶段 ：有计划经济色彩的福利分房制度终结，实行住宅分配的货币化 四、现阶段我国地权的表现形式 （一）土地所有权 土地所有权是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依据国家法律出处分并排除他人干涉的权利。 土地所有权可分解为占有权（是指权利主体对其土地的掌握和控制）、使用权（是按照土地的性能和用途进行事实上的利用和运用）、收益权（是基于土地所有权而取得的经济收益）和处分权（决定土地在法律上的命运，集中体现所有权的作用）。 （二）土地使用权 土地使用权是指土地使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 土地使用权可分两类，一类是土地所有人对自己拥有土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称所有人的使用权；一类是非土地所有权对土地详有的权利，称为与所有权相分离的使用权，又称非所有人的使用权。土地使用权占有、使用、收益和处分四项权能。 土地使用权的类型可分为国有土地使用权和集体土地使用权。 集体土地使用权是指使用农民土地的使用者依照国家法律规定和合同规定，享有使用土地并获得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。 （三）土地他项权利：土地抵押权、租赁权、借用权、相邻权、耕作权、定申权、地下权等。 第二节 土地确权与定界 一、土地确权 土地确权即确定土地权属是指依照法律、政策的规定确认某一范围内的土地的所有权和使用权的隶属关系，即对土地权属来源合法性的审查和对土地权属性质的确定。 二、确定土地权属时应遵循的一般原则 1.城市土地国有化原则 2.国有土地和集体所有土地的划分原则 3.集体所有土地之间的划分原则 4.国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权属问题分阶段处理的原则 5.国有土地所有权性质不可变更的原则 6.重复征用和划拨一般以后者为准 7.界限与面积不吻合的一般以界限为准 第三节 土地权利登记的内容和程序 一、.土地登记的概念和作用 1.概念：土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。土地登记或不动产登记是指土地及地上建筑物的所有权与他项权利的登记。 2.土地登记的特点 3.土地登记的对象和类型 土地登记的对象：所有土地使用单位、包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利。 土地登记的类型：初始登记和变更登记 4.土地登记的内容 确定权源；土地权利主体；土地权属界址；土地用途；土地总面积；权属类别及其面积；地类与其面积 第三节 土地权利登记的内容和程序 一、土地登记的概念和作用 土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。 土地登记或不动产登记是指土地及地上建筑物的所有权与他项权利的登记。 二、土地登记的类型 （1）契约登记制度 契约登记制度起源于法国、英美及中国香港特别行政区。以当事人就不动产权利变动所订立的书面契约为登记对象，契约内容是否真实，登记机关不予审查，也不对其真伪负责。登记无强制作用，当事人是否愿意登记采取自愿。 （2）权利登记制 权利登记制首创于德国。土地权利的取得与变更