我国房地产业市场结构、效率与绩效关系实证研究——以郑州市为例.pdfVIP

技经济市场 我国房地产业市场结构、效率与绩效关系实证研究 — — 以郑州市为例 张卫红 ’ 汪 圣 (1西安建筑科技大学管理学院，陕西 西安 710055；2中国联合工程公司，浙江 杭州 310022) 摘 要：以2004—2008年郑州市房地产企业为样本，运用产业组织理论，在Berger模型的基础上，建立多元回归模型对郑 州市房地产市场结构、效率与绩效关系进行实证分析，结果表明：郑州市房地产业市场结构属于竞争型中的寡 占市场；技术 效率、纯技术效率与规模效率较低；平均利润率较高；郑州市房地产市场一定程度上具有效率结构假说的特点。最后，针对上 述分析提出了优化产业结构的政策建议。 关键词：房地产业；市场结构；市场效率；市场绩效 中图分类号：F407．9 文献标识码 ：B 引言 地产市场结构基本上属于竞争型的寡 占市场。市场集中度较低 我国房地产业经过二十多年的发展，已经是国民经济发展 的主要原因：一是由于2003、2004年房地产行业的较高利润，吸 的新的经济增长点。近年来 ，我国房地产市场异常火爆 ，房价一 引了更多的企业投资房地产；二是由于房地产行业进入壁垒较 路攀升，但是，房地产业市场结构是否合理?房地产市场效率如 低 ，根据统计数据，企业自有资金仅占30％，其余大部分是银行 何?房地产业市场绩效是否较高?它们之间的关系如何?因此， 贷款，说明资金壁垒较低 ；2040—2007年郑州市一级、二级资质 本文根据产业组织理论 ，以2004—2008年郑州市排名前 25家房 平均比例为0．63％、10．22％，说明企业资质等级较低 ，房地产业 地产企业为样本对郑州市房地产业市场结构、效率与绩效关系 技术要求不高，只是土地 、资金的整合者，技术壁垒较低；三是由 进行了实证研究。 于政府部门缺乏相关的法律法规来规范房地产市场。 1 郑州市房地产业的市场结构分析 1．2HHI指数 根据产业组织理论 ，市场结构是指卖方 (企业)之间、买方 赫希曼一赫芬达尔指数(HHI指数)是某特定行业市场上所 (企业或消费者)之间、买卖双方以及市场内现有的买方、卖方与 有企业的市场份额的平方和。HHI指数越小，表明市场集中度越 准备进入或可能进入该市场的买方之间关系的状况及其特征 ， 低 其反映市场竞争和垄断的程度 0 I。根据本文的研究 目的，采 Ⅲ ：抬 ： 用市场集中度(CR)、赫芬达尔指数 (HHI)指标来衡量郑州市房 地产业的市场结构。 当HHI0．18时，属于高度集中市场 ；0．10HHI0．18时 ， 属于适度集中市场 ；HHI0．10时，属于集中程度较低的市场 ， 1．1市场集中度(CR) 从销售额、销售面积两方面分别计算郑州市房地产业的市场集 市场集中度 (CR)是指行业内规模最大的前 n家企业的有 中度HHI指数 (见表 2)。 关数值x(可以是产值 、产量 、销售额、销售量、职工数 、资产总额 表 2 2004—2008年郑州市房地产业HHI指数 等)占整个市场的份额[冽。计算公式如下： 芷 平