土地挂钩置换与城市化空间拓展——以成都为例的预测研究.pdfVIP

2010年第 1期 经济研究导刊 No．1．2010 总第 75期 EC0N0MICRESEARCH GUIDE SerialNo．75 土地挂钩置换与城市化空间拓展 以成都为例的预测研究 龚 文 龙 (四川师范大学 法学院，成都 610068) 摘 要：城乡建设用地挂钩置换是解决城市化用地的可行办法。实证分析显示，未来十年如果能将成都非农化的 农民合法宅基地都置换成城区的征地指标，则将形成 3万多亩的供地增量。由此形成的建筑面积增量可以大大缓解城 市化的建设用地紧张的压力。 关键词：宅基地；挂钩置换；城市化；土地 中图分类号：F293．2 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2010)01—0133—02 在着照顾各方利益的可能方案。城区政府可以先向远郊的农 引言 民购买宅基地复耕，增加耕地 ，并以此获得等量建设用地指 城市化是中国现代化进程的必经之路。但是，城市化粗 标，然后凭此指标对城区周边地区征地来获得城市化用地。 放型的空间拓展会导致大量农地的非农化。如何处理好耕地 在置换过程中，由于远郊复垦地与城区周边地价差异较大， 保护与城市化 占地的关系，考验着政府的决策智慧。目前 ，中 获利丰厚的政府承担得完全可负担得起以宅基地的市场交 国耕地保有量已减少至 l8亿亩红线左右，这意味着依靠无 易。目前，国土资源部允许一些地区进行建设用地挂钩置换 度 占用土地的粗放式城市化道路已经走到了尽头。 试点。挂钩置换这种方式的好处在于： 已有可以减轻城市化对耕地保护压力的措施主要有两 1．提高土地利用效率 ，为城市化取得宝贵的空间。中国是 个。第一，通过增加层高居住的容积率来提高城区的居住量。 一 个严重缺乏耕地资源的国家。城市化的进程中，居民居住 这个思路在中国已经得到很好的实施。不过，城市平均容积 结构趋于楼房化，土地使用应当从粗放走向集约化，有利于 率的提高往往要以牺牲居民的社区环境舒适度为代价。第 耕地保护。但是，由于宅基地没有退出机制 ，土地利用极为低 二，增加农村居住容积率 ，例如，通过 “以新居换宅基地”，让 效。中国有上亿亩的在用宅基地数量，很多农民长期在外谋 农民集体迁往集中居住区，节约出来的宅基地用于城镇或工 生，或已在城里购置房屋，宅基地处于闲置状态，这与城区土 业化的建设用地。但是，这一思路面临着道义上洁问：这是否 地寸土寸金的局面形成鲜明对比。如能政府回购复耕、借助 剥夺了农民对宅基地的私权?而且，让农民同意放弃宅基地外 市场力量进行置换 ，则能提升土地利用效率 ，并为城市化取 迁到集中居住区，在操作一Iii否遵循农民的个体意愿让人担 得宝贵的拓展空间。 忧。已有经验来看，在操作 E很难尊重所有农民个体的意见。 2．尊重了远郊农民的宅基地使用权，增加了远郊农民的 本文认为，目前中国农村建设用地多处于低效的状态， 财产性收益。与建农民新居工程及或集中居住区等土地集约 可以借助市场的力量，对农村和城镇建设用进行地挂钩置 措施不同，挂钩置换的方式承认农 民宅基地的私权，体现出 换 ，实现多赢：为城市提供用地指标 ，并无妨耕地保护 ，且能 以民为本的精神。市场交易方式给了农民以选择权 ，有利于 提高农民财产性收入。 增加他们的福利水平，最大限度地减少了采取硬性集约措施