住房市场需求结构演进与需求调控管理——基于改革开放以来住房制度改革视角分析.pdfVIP

专 住房市场需求结构演进与需求调控管理 基于改革开放以来住房制度改革视角的分析 ■何小钢 陈行龙 聂爱云 住房市场需求结构演进与住房制度改革过程中居民住房需求的演变密切相关。城镇居民住房需求由全 面抑制逐步分化为中高端需求 日益膨胀、中低需求持续抑制。居民住房需求在商品住房市场上通过财富效 应、需求累积效应与中低收入人群被动市场参与，促使市场需求结构异化为 自住需求弱化、投资需求过度。因 此，政府增加住房机会的同时应加强需求调控管理，政策选择应以控制中高端需求过度扩张、强化住房保障 功能、缓解中低需求被动参与市场为基本取向。 [关键词】住房市场需求结构；自住需求；住房保障；住房体制改革 [中图分类号]F293．3 【文献标识码]A [文章编号】1004—518X(2009)02—0193—07 何小钢 (1978一)，男，江西蓝天学院经管系教师，主要研究方向为城市经济与房地产；陈行龙 (1944一)， 男，江西蓝天学院教授，主要研究方向为经济管理；(江西南昌 330098)聂爱云 (1978一)，女，江西师范大学 政法学院讲师，主要研究方向为公共政策与城市公共管理。(江西南昌 330022) 本文为江西省高校人文社会科学项 目“房地产与城市经济学协调发展研究—— 以江西为例”(项 目编号： JJ0838)的研究成果。 近年来 ，中国商品住房价格持续高涨 已经成为学 给，市场需求持续旺盛动力何在?除了从供给面进行分 者、广大市民和政府相关决策部门关注的焦点问题。针 析与调控管理之外，我们是否有必要对商品住房市场需 对商品住房价格持续快速上涨以及关于商品住房可支 求结构和特征进行基本的检视。需求在一定程度上对市 付性降低、房地产泡沫等问题，研究者主要从成本推动、 场供给具有超前和决定性作用 ，市场需求结构及特征对 中国地产企业过高的利润预期、市场供给结构不合理、 市场供给结构、形态和数量等方面会直接产生影响，进 刚性的住房消费需求、政府相关税费过重等方面进行分 而通过市场供求机制影响住房价格与住房市场效率。 析… ”。在商品住房市场，价格调整基本机制仍然是供 自1980年邓小平同志提出住房体制商品化改革的 求均衡原理。从这个角度看，基于供求视角探讨商品住 原则和系统设想 以来 ，住房制度经历了房改试验阶段 房价格涨落规律确实具有说服力 ：供给不足与需求相对 (1979—1986年：试点出售公房)、提租增资与 “三三制售 旺盛必然使商品住房市场价格持续高扬。房价是供求的 房”促进住房消费阶段 (1987 1991年)、房改全面推进 简单结果 ，把住房问题简单地归咎于中国房地产发展商 阶段 (1991—1993年：以售带租、试行住房公积金向货币 “过高利润预期”之类的判断显然有失偏颇。那么，形成 化分配转变)、房改攻坚阶段 (1993～1998年：进一步推 供给结构不合理的深层原因是什么?相对于错位的供 行和完善公积金制度，向住房的市场化、社会化 目标迈 面丽 793 江西社会科学 2009．2 进)、新型住房制度建设阶段 (1998年至今：停止实物分 渐形成了低工资、低租金加补贴实物配给制的福利住房 配，全面推行住房货币化补贴制度和住房保障政策，建 分配制度。在这种高度福利分房制度下，住房按照单位、 立经济适用房与商品房两种供应体系；建立私有产权为 级别来分配。住房分配的随意性太大、人为因素太多，不 主，其他产权形式并存的多元化产权制度实行住房分配 但导致了整个社会对住房福利制度的严重依赖，同时为 货币化 、社会化的新型住房制度)。中国城镇住房供应体 腐败提供了制度温床，也为后续住